Investir dans une SCPI

 Les SCPI : qu’est-ce que c’est ? Quels enjeux en 2024 ?

Les SCPI, communément appelées « pierre-papier » comme nous l’avons mentionné ci-dessus, servent à investir dans un vaste patrimoine immobilier. Grâce à ce système, les particuliers ont la possibilité d’acquérir des parts dans des portefeuilles diversifiés. Ils ne sont pas propriétaires, mais on peut les considérer comme des actionnaires. 

En 2024, ce modèle continue à convaincre de nombreux Français. En effet, il permet de percevoir des revenus réguliers via la voie foncière. Cela sans devoir s’occuper des affaires courantes liées aux différentes propriétés. En l’occurrence, ce sont des sociétés de gestion, agréées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), qui remplissent cette mission. 

Quoi qu’il en soit, ces portefeuilles peuvent comprendre plusieurs actifs, dont une variété d’immeubles commerciaux, de bureaux, d’entrepôts ; cela va parfois même jusqu’au secteur résidentiel. Il est certain qu’une telle diversification serait difficile à atteindre pour un investisseur individuel, à moins qu’il ne soit très fortuné. 

Est-ce à dire qu’aucune perte en capital n’est possible ? Naturellement, la réponse est non. Le placement dans l’immobilier n’apporte jamais de certitude en termes de sécurité. Pour autant, l’aspect mutualisé de l’investissement réduit le risque individuel. Ce dernier se dilue parmi toutes les personnes concernées. 

Comment sont définis les revenus issus d’une SCPI ? 

Les revenus provenant d’une SCPI sont essentiellement locatifs. La SCPI gère ces actifs immobiliers pour le compte de ses associés (les investisseurs, donc) et redistribue les retours sous forme de dividendes. Il est à noter que ces dividendes, justement, peuvent faire l’objet de certaines déductions. Notamment par rapport aux frais de gestion et à d’éventuelles provisions pour entretien ou rénovation.

Attention : il est important de préciser que la SCPI et la société de gestion sont deux entités complémentaires, mais distinctes. La seconde met en œuvre la stratégie d’investissement définie et prend toutes les décisions opérationnelles nécessaires au bon fonctionnement de la première. Voilà pourquoi un agrément de l’AMF est indispensable. Il permet de limiter grandement les malversations et les complications liées à des acteurs frauduleux. 

Une question importante doit se poser maintenant : qu’en est-il en termes de liquidités ?  

Liquidité et accessibilité des SCPI : ce qu’il faut savoir

Contrairement à l’investissement direct dans l’immobilier, les parts de SCPI peuvent être achetées ou vendues avec un supplément significatif de liquidité. Cette dernière n’est pas absolue, toutefois. Elle est amenée à varier selon les conditions du marché et le type de SCPI 

Il faut particulièrement relever la différence entre une SCPI à capital fixe ou à capital variable. 

• Les SCPI à capital variable sont synonymes d’une meilleure liquidité. Elles permettent l’émission de nouvelles parts, et donnent la possibilité d’en racheter. Cela facilite mécaniquement les transactions entre investisseurs. La société de gestion ajuste le capital en fonction de la demande, modulant de manière rigoureuse « l’entrée » et la « sortie » des investisseurs. On peut parler d’un modèle dynamique.
• En ce qui concerne les SCPI à capital fixe, et comme leur nom l’indique, le nombre de parts est déterminé à l’avance. Il n’est pas amené à changer. Les investisseurs souhaitant vendre leurs parts doivent trouver un acheteur sur le marché secondaire. Ainsi, la conjoncture, les conditions du marché rendent l’accès aux liquidités plus complexe.

La souscription (autrement dit la possibilité de prendre part à la SCPI), jouit d’une belle flexibilité lorsqu’il s’agit d’un capital variable. Du côté des SCPI à capital fixe, les places sont limitées. 

Définition et principes de la SCPI : ce que vous pouvez retenir jusqu’ici

Voici quatre points permettant de récapituler les grands principes mis en avant à stade de notre explication : 

• Les SCPI « démocratisent » l’accès à l’investissement immobilier, permettant à des profils éclectiques de participer à la santé financière du marché foncier.

• Ce mode de placement aide à diversifier son portefeuille.

• Les sociétés civiles de placement immobilier sont pilotées par des organismes agréés. Ils engagent des démarches et prennent des décisions conformes aux réglementations en vigueur.

• Leur liquidité dépend de plusieurs facteurs, avec pour épicentre la distinction entre SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable. 

À ce propos, il existe toute une typologie dans ce domaine. 

On distingue les SCPI selon le type de biens immobiliers : SCPI commerciales, de bureaux, logistiques, résidentielles, etc. 

La politique d’investissement dominante au sein de la société joue également un rôle important. Une majorité de ces structures sont des SCPI de rendement. Elles mènent à se concentrer sur des biens immobiliers d’entreprise (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, etc.) avec pour objectif de générer des revenus locatifs élevés. 

Il existe, en outre, des SCPI fiscales. C’est sur ce point que nous allons nous concentrer.

Quels sont les mécanismes de défiscalisation liés aux SCPI ?

Les SCPI ouvrent la porte à de nombreux mécanismes de défiscalisation. Il serait difficile de tous les détailler – parmi eux, en tout cas, on compte le dispositif Pinel, Malraux ou encore l’exploitation du déficit foncier. 

Une perspective réunit toutes ces variantes : une réduction d’impôt. Oui les SCPI apparaissent comme un outil d’optimisation fiscale particulièrement efficace. À condition de se renseigner soigneusement, de rester vigilant(e) et de ne rien improviser, les contribuables cherchant à diminuer leur imposition sur les revenus fonciers ont plusieurs pistes à exploiter.

Il est impossible de détailler chaque solution, mais voici quelques informations sur celles que nous avons mis en avant :

1. Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel concerne les SCPI tournées vers les logements neufs ou en état de futur achèvement. Ils doivent se situer dans des zones géographiques spécifiques, dites « de tension », où la demande locative se révèle plus forte que l’offre.

Les détenteurs de parts peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, calculée en fonction de leur investissement. Cela s’accompagne de plusieurs conditions. Il faut, entre autres, louer le bien pendant une durée minimale de six, neuf ou douze. L’avantage fiscal varie donc en fonction du temps consacré à l’engagement locatif, laissant entrevoir jusqu’à 21% de réduction pour les engagements les plus longs.

2. Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux nous emmène au cœur de parcs immobiliers d’une nature différente. Il s’applique aux biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).

Il est à noter que les travaux de rénovation ou de restauration engagés doivent être approuvés par l’Architecte des Bâtiments de France. En contrepartie, les investisseurs profitent de déductions fiscales, estimées en proportion des travaux réalisés (ou plutôt de leur coût), ce qui correspond tout de même à un maximum de 30%. 

3. Exploitation du Déficit Foncier

Ce dernier exemple, le déficit foncier, consiste pour les souscripteurs à déduire les déficits fonciers générés par leurs biens immobiliers des autres revenus fonciers qu’ils perçoivent et, sous certaines conditions, de leur revenu global. Les déficits en question peuvent découler des dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration des propriétés. Attention : en aucun cas ils ne se rapportent aux intérêts d’emprunt. 

Nous en arrivons au dernier point qu’il paraît essentiel de relever : celui qui concerne la transmission patrimoniale. En réalité, ils ont des affinités avec les systèmes que nous venons de décrire. Et pour cause : ils laissent envisager un allègement fiscal, eux aussi. Ce dernier est rendu possible par ce qu’on appelle le démembrement de propriété. 

SCPI : qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est une stratégie fiscale ayant trait à la transmission patrimoniale. Elle permet de séparer l’usufruit (si l’on simplifie : le droit de percevoir les revenus locatifs) de la nue-propriété (le droit à l’appréciation du capital sur le long terme) relatifs aux parts de SCPI.

Cette « séparation des pouvoirs », ou plutôt des droits, peut s’avérer bénéfique dans le cadre d’un héritage, car elle implique des droits de succession pour le nu-propriétaire, tout en générant des revenus pour l’usufruitier. Les deux sont « gagnants », chacun selon des modalités différentes.

Les SCPI favorisent une planification patrimoniale avantageuse. Il est, bien que cette « astuce » soit relativement peu connue, possible de les intégrer dans des contrats d’assurance-vie, impliquant des bénéfices fiscaux au moment de la transmission. 

Le démembrement appliqué à des parts de SCPI : un aperçu des avantages fiscaux

Nous avons établi un panorama des opportunités fiscales liées aux SCPI, et plus particulièrement à la logique de démembrement fiscal. Certaines ont déjà été évoquées ci-dessus.

1. L’atténuation des frais de succession. À la fin du démembrement, le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété sans avoir à régler lesdits frais par rapport à la valeur de l’usufruit. Cela s’avère souvent moins onéreux que si l’ensemble avait été transmis au moment de l’héritage.
2. L’allègement de l’impôt sur le revenu. Pendant la période de démembrement, l’usufruitier est imposé en fonction des bénéfices générés par la propriété (par exemple, les loyers des SCPI). Au niveau d’une tranche d’imposition inférieure (c’est souvent le cas chez les retraités), cela mène à réduire l’impôt global payé sur ces revenus.
3. Pour les assujettis à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), les actifs fonciers en nue-propriété ne sont pas pris en compte dans le calcul de cet impôt. Seul l’usufruitier doit déclarer la valeur de son droit. 
4. L’intégration à l’assurance-vie. Pour finir et comme on l’a vu, le démembrement peut être invoqué dans le cadre d’une assurance-vie… si les parts de SCPI sont incluses dans le contrat. À la mort de l’assuré, les bénéficiaires profitent des parts en nue-propriété ou en usufruit, selon les conditions déterminées en amont. Somme toute, l’on peut espérer la jouissance d’avantages fiscaux significatifs, à l’aulne du droit de succession notamment.

Les SCPI : un levier de placement à envisager 

De nombreuses sources sérieuses l’ont d’ores et déjà annoncé : les SCPI restent, en 2024, l’une des voies d’investissement et de défiscalisation les plus sûres à disposition des Français. 

Nous insistons tout de même sur un point. Il ne s’agit pas de se jeter à tête baissée dans ce type de placement foncier. Assurez-vous de disposer des fonds nécessaires. Vérifiez la marge dont vous disposez. Même si les SCPI à capital variable impliquent naturellement une meilleure liquidité, il n’existe pas d’actifs garantissant l’accumulation d’une fortune sans le moindre risque.

Si vous adoptez une approche raisonnable et raisonnée, alors vos revenus pourraient augmenter ; de manière plus ou moins significative selon les montants engagés. 

En outre, au fil de cet article, nous avons pu mettre en exergue les options de défiscalisation, y compris en ce qui concerne le démembrement de propriété. Tant que toutes les démarches sont réalisées avec soin, là encore, cela peut avoir un impact positif sur votre santé financière… et celles de vos successeurs. 

Êtes-vous donc prêt(e) à rejoindre celles et ceux qui ont déjà participé à la vie foncière de l’hexagone ? Si tel est le cas, nous vous souhaitons plein succès dans vos démarches.