Remake Live : notre avis 2026 sur la SCPI sans frais d’entrée

Elle fait partie de cette poignée de SCPI récentes qui ont fait voler en éclats les vieilles habitudes du marché, et elle affiche l’un des rendements les plus élevés du secteur. Remake Live est une SCPI de nouvelle génération, sans frais d’entrée, à forte dimension européenne, qui distribue plus de 7 % depuis quatre ans, tout en présentant un point technique crucial : un écart marqué entre rendement brut et net de fiscalité étrangère. Zéro frais de souscription, revenus mensuels, patrimoine dans une dizaine de pays, label ISR : les arguments sont séduisants. Mais un rendement qui s’érode doucement, des frais de gestion parmi les plus élevés du marché et un taux affiché qui n’est pas celui que vous toucherez vraiment imposent un examen lucide. Voici notre analyse complète, chiffres du bulletin à l’appui.

Cet avis se veut le plus complet et le plus honnête du marché. Transparence d’usage : ce site est financé par la publicité et l’affiliation, et un lien partenaire est signalé plus bas. Notre méthode ne change pas : la note suit le mérite, jamais une commission. Rappel : une SCPI comporte un risque de perte en capital, des revenus non garantis et une liquidité limitée.

Remake Live en bref

Remake Live est une SCPI moderne, sans frais d’entrée et au rendement élevé, dont le taux affiché doit être lu net de fiscalité étrangère.

• Société de gestion : Remake Asset Management, acteur de la nouvelle génération de SCPI.
• Création : 2022, montée en puissance rapide vers près d’un milliard d’euros.
• Capitalisation : environ 846 millions d’euros fin 2025, plus de 10 800 associés.
• Rendement 2025 : 7,05 % brut, mais 5,69 % net de fiscalité étrangère, en érosion régulière.
• Le grand atout : 0 % de frais d’entrée, revenus mensuels, forte diversification européenne, label ISR.
• L’envers du décor : frais de gestion élevés, pénalité de retrait, écart brut/net à comprendre.
• Profil : une SCPI de rendement performante, à détenir sur le long terme et à lire dans le détail.

Qu’est-ce que la SCPI Remake Live ?

Remake Live est une SCPI de rendement diversifiée à capital variable, lancée en 2022 par Remake Asset Management, une société de gestion agréée par l’AMF qui s’inscrit dans la vague des SCPI nouvelle génération, à l’image d’Iroko Zen. Le principe de la SCPI, rappelé dans notre rubrique dédiée aux SCPI, reste classique : vous achetez des parts, la société mutualise l’épargne pour constituer un parc immobilier, et vous reverse votre quote-part des loyers.

Ce qui caractérise Remake Live, c’est son positionnement moderne et résolument européen : aucun frais d’entrée, des revenus versés mensuellement, et un patrimoine fortement international. En à peine quatre ans, la SCPI a connu une montée en puissance impressionnante, atteignant une capitalisation d’environ 846 millions d’euros fin 2025 et plus de 10 800 associés, avec une collecte annuelle soutenue. Son parc compte une soixantaine à une soixantaine-dix d’immeubles répartis dans une dizaine de pays européens et au Royaume-Uni, plus de 75 % du portefeuille étant situé hors de France, sur des secteurs variés, logistique, bureaux modernes, santé, éducation, commerce. Labellisée ISR, elle intègre même une poche dédiée au logement social. C’est une concurrente directe d’Iroko Zen, à comparer aussi aux modèles plus classiques comme Épargne Pierre.

Le modèle sans frais d’entrée : l’atout et sa contrepartie

Comme Iroko Zen, Remake Live a bâti son attractivité sur l’absence de frais de souscription. Là où la quasi-totalité des SCPI prélèvent 8 à 12 % à l’entrée, Remake Live n’en facture aucun : l’intégralité de votre capital travaille dès le premier jour, un atout réel, surtout sur un horizon court ou moyen où les frais d’entrée d’une SCPI classique pèsent lourd.

Mais la même règle de lucidité s’applique : sans frais d’entrée ne veut pas dire sans frais, et Remake Live se rémunère autrement, plus chèrement que la moyenne. Ses frais courants intègrent une commission de gestion de l’ordre de 18 % des loyers encaissés, à comparer à une moyenne de marché autour de 12 %, ainsi qu’une commission d’environ 5 % à chaque acquisition d’immeuble. C’est un niveau de frais de gestion élevé, qu’il faut intégrer à son analyse : le rendement affiché est net de ces frais, mais ils rognent mécaniquement la performance par rapport à une gestion moins coûteuse. Le modèle déplace les frais de l’entrée vers la gestion, ce qui aligne la rémunération de la société sur la performance dans la durée, mais ne les efface pas. À horizon long, l’avantage du 0 % à l’entrée peut être en partie compensé par ces frais courants : la comparaison doit se faire sur la performance nette réelle.

Le rendement : 7 % affiché, mais lequel exactement ?

C’est ici que cet avis se distingue, car le rendement de Remake Live recèle une subtilité capitale que les présentations enthousiastes passent sous silence. Le taux de distribution 2025 ressort à 7,05 % brut, ce qui correspond à un dividende d’environ 14,37 euros par part et marque une quatrième année consécutive au-dessus de 7 %. Sur le papier, c’est l’un des meilleurs rendements du marché.

Mais ce 7,05 % est brut de fiscalité étrangère. Le patrimoine étant majoritairement hors de France, la SCPI acquitte un impôt local dans les pays d’investissement pour le compte des associés, si bien que le taux de distribution net de cette fiscalité étrangère tombe à environ 5,69 %. C’est cette nuance que tout investisseur doit comprendre : le rendement réellement perçu avant fiscalité française est plus proche de 5,7 % que de 7 %. La bonne nouvelle, nous y reviendrons, est que cet impôt déjà payé à l’étranger allège la fiscalité française restant due. Second point d’honnêteté : le rendement s’érode régulièrement, passé de 7,79 % en 2023 à 7,50 % en 2024 puis 7,05 % en 2025. Cette pente descendante, sans être alarmante et toujours au-dessus du marché, doit être notée : la société vise officiellement un objectif plus prudent, autour de 5,5 à 6 %, et la trajectoire récente s’en rapproche.

La diversification internationale : force et spécificité

L’un des traits les plus marquants de Remake Live est son internationalisation poussée, plus forte que la plupart des SCPI : avec plus de 75 % de son patrimoine hors de France, répartie dans une dizaine de pays européens et au Royaume-Uni, sur de multiples secteurs, elle offre une diversification géographique et sectorielle remarquable, qui mutualise le risque locatif et capte des opportunités sur des marchés variés.

Cette dimension internationale a un double effet. Sur le risque, elle réduit la dépendance au seul marché français, notamment au marché tendu des bureaux franciliens, un atout dans la conjoncture actuelle. Sur la fiscalité, comme nous le détaillons plus bas, l’investissement à l’étranger ouvre un traitement souvent plus favorable des revenus. La contrepartie est cet écart brut/net de fiscalité étrangère déjà évoqué, et une exposition à des marchés immobiliers étrangers que la société de gestion doit savoir sélectionner, dans un parc encore jeune où chaque acquisition pèse fortement sur la performance d’ensemble. La diversification de Remake Live est un atout solide, à condition d’en lire correctement les implications.

L’envers du décor : frais, pénalités et valorisation

Poursuivons l’analyse honnête. Au-delà des frais de gestion élevés déjà soulignés, deux points méritent l’attention de tout investisseur.

Le premier est la pénalité de retrait. Comme plusieurs SCPI sans frais d’entrée, Remake Live applique une commission de retrait, de l’ordre de 5 %, en cas de cession des parts dans les cinq premières années de détention, sauf accidents de la vie. Cette pénalité, destinée à décourager les sorties rapides et à protéger les associés de long terme, rappelle qu’une SCPI sans frais d’entrée reste un placement de long terme : sortir tôt coûte cher. Le second point concerne la valorisation : certaines analyses relèvent un écart entre le prix de souscription et la valeur de réalisation du patrimoine, c’est-à-dire la valeur des immeubles s’ils étaient vendus. Cet écart, à surveiller dans les bulletins, est normal sur une SCPI jeune en phase de constitution, mais il invite à suivre la cohérence du prix de part dans le temps. Enfin, comme toute SCPI à capital variable, la liquidité dépend de la collecte : fluide tant qu’elle est dynamique, elle pourrait se tendre en cas de ralentissement.

Les indicateurs clés : une exploitation solide

Les indicateurs de santé de Remake Live sont excellents, sources spécialisées à l’appui. Le taux d’occupation financier est proche de 99 % début 2026, un niveau quasi parfait qui traduit un patrimoine presque entièrement loué et une vacance très contenue, indicateur normalisé suivi par l’ASPIM, la fédération des sociétés de placement immobilier. La société communique par ailleurs une visibilité locative élevée, de l’ordre de plusieurs années de baux en moyenne, gage de stabilité des loyers.

La granularité du parc, plusieurs dizaines d’immeubles et de locataires dans une dizaine de pays, renforce la résilience face à la défaillance d’un locataire isolé. Le prix de la part est resté stable sur la période récente, sans dilution, ce qui est sain. Ces indicateurs solides dessinent le profil d’une SCPI bien gérée et en forte croissance, dont il reste à vérifier la résilience sur un cycle immobilier complet, ce que quatre ans d’existence ne permettent pas encore : c’est la principale réserve de tout placement dans une SCPI aussi récente, aussi performante soit-elle aujourd’hui.

La fiscalité de Remake Live : l’avantage international

Venons-en à un point fort réel, qui compense en partie l’écart brut/net. Les revenus d’une SCPI détenue en direct sont des revenus fonciers, soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Mais la forte dimension étrangère de Remake Live change la donne : les revenus de source étrangère bénéficient des conventions fiscales internationales qui neutralisent la double imposition, et échappent en grande partie aux prélèvements sociaux français de 17,2 %.

Concrètement, pour un résident fiscal français, le rendement net après fiscalité française d’une SCPI fortement internationale comme Remake Live est souvent supérieur à celui d’une SCPI 100 % française à performance comparable, malgré l’impôt étranger déjà acquitté. C’est un argument concret, particulièrement pour les contribuables fortement imposés, dont le détail figure sur impots.gouv.fr. À noter aussi une valeur IFI de la part inférieure à son prix, ce qui allège l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière. Pour optimiser davantage, loger ses parts en assurance-vie ou recourir au démembrement restent des pistes classiques. La fiscalité est donc un vrai atout de Remake Live, à condition d’avoir d’abord compris l’écart brut/net.

Remake Live, est-ce fait pour vous ?

Remake Live convient à l’investisseur qui recherche un rendement élevé et une forte diversification internationale, séduit par l’absence de frais d’entrée, les revenus mensuels et l’avantage fiscal des revenus étrangers, et prêt à s’engager sur le long terme. Pour un horizon où les frais d’entrée d’une SCPI classique pèseraient, le modèle sans frais est avantageux, à condition de dépasser la période de pénalité de retrait de cinq ans. C’est une excellente brique de rendement pour une allocation SCPI, complémentaire d’une SCPI socle plus classique et française.

Elle conviendra moins à qui se fierait au seul 7 % affiché sans intégrer l’écart net de fiscalité étrangère et les frais de gestion élevés, ou à qui aurait besoin de liquidité à court terme. Et l’investisseur prudent gardera en tête la jeunesse de la SCPI, qui n’a pas encore traversé de cycle complet. Comme toujours, la règle d’or s’applique : une part mesurée du patrimoine, un horizon long, et une épargne de précaution intacte au préalable.

Notre notation de Remake Live

Nous notons chaque SCPI selon une grille pondérée identique, indépendamment de tout partenariat.

Critère	Pondération	Note sur 5	Commentaire
Frais	30 %	3,9	Zéro frais d’entrée, capital investi à 100 %, mais commission de gestion de 18 %, parmi les plus élevées.
Sécurité et régulation	25 %	3,9	Société agréée, très forte diversification européenne, label ISR, mais jeunesse et écart de valorisation à suivre.
Accessibilité	20 %	4,2	Ticket accessible, revenus mensuels, souscription fluide en direct, assurance-vie ou démembrement.
Transparence	15 %	4,2	Communication claire, distinction brut/net de fiscalité étrangère explicitée, frais détaillés.
Service client	10 %	4,0	Société de gestion moderne et réactive, gestion disciplinée de la collecte.
Note globale	100 %	4,0 / 5	Une SCPI de rendement performante et internationale, à lire dans le détail et détenir sur le long terme.

Rappel de transparence : le site est financé par la publicité et l’affiliation. La note ci-dessus reflète notre seule analyse.

Notre avis final sur Remake Live

Remake Live est une très bonne SCPI de rendement de la nouvelle génération, dans la lignée des acteurs qui ont modernisé la pierre-papier. Zéro frais d’entrée, capital investi à 100 % dès le départ, taux de distribution maintenu au-dessus de 7 % depuis quatre ans, diversification dans une dizaine de pays, revenus mensuels, taux d’occupation proche de 99 %, label ISR et avantage fiscal des revenus étrangers : les atouts sont nombreux et réels, et expliquent sa montée en puissance fulgurante vers le milliard d’euros.

Notre lucidité habituelle impose toutefois trois nuances que les avis trop élogieux escamotent. D’abord, le 7,05 % est un rendement brut : net de fiscalité étrangère, il ressort plus près de 5,7 %, même si cet impôt déjà payé allège la fiscalité française. Ensuite, ce rendement s’érode régulièrement depuis trois ans, se rapprochant de l’objectif plus prudent de la société. Enfin, les frais de gestion sont parmi les plus élevés du marché, à 18 % des loyers, et une pénalité de retrait s’applique sur cinq ans. Notre conseil : Remake Live est une excellente SCPI de rendement international, à intégrer dans une allocation diversifiée, idéalement en complément d’une SCPI socle française, sur un horizon long et après avoir bien compris la différence entre le rendement affiché et le rendement réellement perçu. Le modèle est moderne et performant ; lisez simplement la notice avant de signer.

Comme la plupart des SCPI, Remake Live se souscrit via des distributeurs et plateformes spécialisés, en direct, en assurance-vie ou en démembrement. Vous pouvez découvrir cette SCPI et investir via notre plateforme partenaire Epargnoo. Ce lien est un lien partenaire : si vous souscrivez par ce biais, le site peut percevoir une commission, sans surcoût pour vous, et sans influence sur la note attribuée. Rappel : ce placement comporte un risque de perte en capital, des revenus non garantis et une liquidité limitée.

Résumé des points clés

• Remake Live est une SCPI de rendement diversifiée lancée en 2022 par Remake Asset Management.
• Son modèle : 0 % de frais d’entrée, revenus mensuels, forte diversification européenne, label ISR.
• Capitalisation d’environ 846 millions d’euros fin 2025 et plus de 10 800 associés, en forte croissance.
• Taux de distribution 2025 de 7,05 % brut, mais 5,69 % net de fiscalité étrangère, en érosion depuis trois ans.
• Plus de 75 % du patrimoine est situé hors de France, dans une dizaine de pays européens.
• Points de vigilance : frais de gestion de 18 %, pénalité de retrait sur cinq ans, jeunesse de quatre ans.
• Verdict : une SCPI de rendement international performante, à lire dans le détail et détenir sur le long terme.

FAQ : vos questions sur la SCPI Remake Live