CORUM Eurion : avis 2026, rendement, frais et risques

CORUM Eurion affiche un taux de distribution de 5,73 % en 2025 et un taux d’occupation financier de 99,92 % au 30 juin 2026. La SCPI conserve des fondamentaux solides, mais son prix de part n’est pas une garantie contre une baisse future et son patrimoine reste très exposé aux bureaux. Voici notre avis 2026, fondé sur le dernier bulletin trimestriel et le rapport annuel officiels.

Dernière vérification : 25 août 2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.

CORUM Eurion en bref

Indicateur	Donnée vérifiée
Société de gestion	CORUM Asset Management
Création	2020
Capitalisation	1,534 Md€ au 30 juin 2026
Prix de souscription	215 €
Taux de distribution 2025	5,73 %, soit 12,33 € brut par part
Objectif 2026	4,50 %, non garanti
TRI depuis la création	6,49 % au 30 juin 2026
Patrimoine	54 immeubles, 129 locataires, 8 pays de la zone euro
TOF	99,92 % au 30 juin 2026
Frais de souscription	12 % toutes taxes incluses
Délai de jouissance	1er jour du 6e mois suivant la souscription
Durée recommandée	Au moins 10 ans

Notre avis en une phrase

Notre avis sur CORUM Eurion est favorable pour diversifier un portefeuille immobilier sur la zone euro, grâce à un patrimoine occupé, une collecte encore supérieure aux retraits et une performance historique convaincante. Nous restons mesurés à cause des frais d’entrée, de l’exposition de 73 % aux bureaux, du délai de jouissance et d’une liquidité qui n’est jamais garantie.

Qu’est-ce que la SCPI CORUM Eurion ?

CORUM Eurion est une SCPI de rendement à capital variable lancée en 2020. Elle achète des immeubles exclusivement dans la zone euro, puis distribue aux associés les loyers encaissés après frais et fiscalité étrangère. Cette spécialisation évite le risque de change présent dans une SCPI investie hors zone euro, sans supprimer les risques immobiliers, économiques ou locatifs.

Au 30 juin 2026, elle rassemble 42 702 associés et 7 135 382 parts. Sa capitalisation atteint 1,534 milliard d’euros. Le fonds dispose donc déjà d’une taille significative, même s’il reste plus jeune que CORUM Origin.

Une SCPI labellisée ISR

CORUM Eurion détient le label ISR et relève de l’article 8 du règlement SFDR : elle promeut des caractéristiques environnementales et sociales. La société de gestion suit notamment l’énergie, les émissions, la mobilité et la qualité d’usage des bâtiments. Le label ISR renseigne une démarche de gestion ; il ne garantit ni le rendement, ni la valeur des parts, ni l’absence de controverse.

Le patrimoine de CORUM Eurion au T2 2026

Le portefeuille compte 54 immeubles, 129 locataires et 541 793 m². La durée ferme moyenne des baux atteint 6,36 ans, soit une échéance moyenne située en novembre 2032. Cette visibilité locative est un point positif, sous réserve de la solvabilité future des locataires et du renouvellement des baux.

Répartition géographique

Pays	Part
Pays-Bas	27 %
Irlande	19 %
France	19 %
Italie	14 %
Portugal	8 %
Espagne	6 %
Finlande	6 %
Lettonie	1 %

81 % du patrimoine se situe hors de France. La diversification entre huit pays limite la dépendance à un seul marché, mais les Pays-Bas et l’Irlande représentent ensemble 46 % du portefeuille. Une diversification géographique ne supprime donc pas les cycles locaux ni les risques réglementaires.

Répartition sectorielle

Les bureaux pèsent 73 % du patrimoine, devant l’hôtellerie (11 %), l’industrie et la logistique (8 %), les commerces (7 %) et l’éducation (1 %). Cette diversification sectorielle existe, mais elle reste secondaire : CORUM Eurion demeure avant tout une SCPI de bureaux.

Le taux d’occupation financier de 99,92 % est excellent. Sur les surfaces, 18 992 m² sont vacants ; les franchises de loyer représentent 3,20 % et seulement 0,08 % des loyers potentiels correspondent à des locaux en recherche de locataires. Le TOF doit néanmoins être suivi chaque trimestre : il photographie une situation et ne prédit pas les prochains renouvellements.

Quel rendement avec CORUM Eurion ?

Le taux de distribution 2025 s’établit à 5,73 %, soit 12,33 € brut par part. Depuis la création, le taux de rendement interne ressort à 6,49 % au 30 juin 2026. Le TRI intègre les distributions et l’évolution du prix de part ; il ne correspond pas au rendement annuel d’un nouvel investisseur.

Repère	Valeur	Lecture
Taux de distribution 2025	5,73 %	Performance passée, non garantie
Dividende du T2 2026	2,75 € brut	2,31 € net après fiscalité étrangère ; 0,44 € d’impôt étranger
Prévision 2026	9,68 € brut	Projection fondée sur un objectif de 4,50 %, non garantie
TRI depuis 2020	6,49 %	Mesuré au 30 juin 2026

La baisse de l’objectif 2026 par rapport au taux distribué en 2025 invite à ne pas extrapoler 5,73 %. Un investisseur doit raisonner sur plusieurs scénarios : stabilité ou baisse du dividende, évolution du prix de part et fiscalité personnelle.

Prix de part : une décote de 3,21 %

Le prix de souscription est de 215 €. La valeur de reconstitution, arrêtée à 222,12 € au 31 décembre 2025, dépasse ce prix de 7,12 €. Le prix présente donc une décote de 3,21 % par rapport à la valeur de reconstitution.

Cette marge est favorable à l’entrée, mais ce n’est ni une promesse de revalorisation ni une protection du capital. Les expertises immobilières peuvent baisser et la société de gestion peut ajuster le prix dans le cadre réglementaire. La valeur de réalisation est de 177,10 € et la valeur de retrait de 189,20 €.

Les frais de CORUM Eurion

Frais	Montant officiel	Conséquence
Souscription	12 % TTI du prix de part	Frais inclus dans les 215 €
Gestion des loyers	12,40 % HT des produits locatifs en zone euro	Prélevés avant la distribution annoncée
Cession de parts / retrait anticipé	0 €	N’élimine ni le risque de délai ni l’écart entrée-sortie
Acquisition et travaux	0 €	Selon la grille publiée au T2 2026
Cession d’un immeuble	5 % TTI du prix net vendeur si la plus-value dépasse 5 %	Supporté par la SCPI lors de l’arbitrage concerné

Le coût le plus visible est l’écart entre le prix de souscription de 215 € et la valeur de retrait de 189,20 €, soit 25,80 € par part. Il faut donc envisager CORUM Eurion sur un horizon long et comparer son coût total à celui des SCPI sans frais de souscription comme Iroko Zen ou de Remake Live, dont le modèle de frais est différent.

Fiscalité de CORUM Eurion en 2026

Les loyers d’une SCPI détenue en direct sont des revenus fonciers : ils ne relèvent pas du prélèvement forfaitaire unique. Pour un résident fiscal français, la part de revenus provenant d’immeubles français est en principe imposée au barème progressif et supporte 17,2 % de prélèvements sociaux, sous réserve de sa situation personnelle.

Les revenus issus des immeubles étrangers suivent les conventions fiscales conclues avec chaque pays. Ils sont généralement imposés à l’étranger, puis la double imposition est neutralisée en France par un crédit d’impôt ou par la méthode du taux effectif selon la convention. Ils n’entrent généralement pas dans l’assiette des prélèvements sociaux français. Avec 81 % du patrimoine hors de France, cet élément peut améliorer le rendement net d’un résident français, sans signifier « absence d’impôt ».

Le PFU de 31,4 % en 2026 concerne les revenus financiers — par exemple certains intérêts ou dividendes — et non les loyers distribués au titre des revenus fonciers. Une petite composante financière éventuellement distribuée par la SCPI peut suivre le régime des revenus mobiliers. Vérifiez votre avis fiscal ou consultez un professionnel pour les règles adaptées à votre foyer.

Les parts entrent par ailleurs dans l’assiette de l’IFI à hauteur de leur valeur immobilière imposable. Notre guide SCPI et IFI explique le calcul et les cas particuliers.

Liquidité : aucun retrait en attente au 30 juin 2026

Au deuxième trimestre 2026, CORUM Eurion a enregistré 166 262 parts nouvelles, tandis que 38 244 parts retirées ont été compensées et 221 parts ont été échangées de gré à gré. Aucun retrait n’attendait de contrepartie à la clôture. Le solde net de 128 018 parts représente environ 27,5 millions d’euros au prix de souscription.

Ces chiffres sont rassurants à la date du bulletin, mais une SCPI ne garantit ni le délai ni le prix de revente. Si les demandes de retrait dépassent durablement les souscriptions, la file d’attente peut s’allonger. Consultez notre guide sur la revente des parts de SCPI avant d’investir une épargne dont vous pourriez avoir besoin rapidement.

Les principaux risques à connaître

• Perte en capital : le prix de part et les valeurs d’expertise peuvent baisser.
• Baisse des revenus : loyers, occupations, franchises ou cessions peuvent réduire la distribution.
• Liquidité : la revente dépend de la présence d’acheteurs ou de nouvelles souscriptions.
• Bureaux : 73 % du patrimoine reste exposé aux nouveaux usages, aux travaux et à l’obsolescence énergétique.
• Dette : le ratio d’endettement atteignait 18 % fin 2025, contre 16 % un an auparavant. L’effet de levier amplifie gains comme pertes.
• Fiscalité : conventions, taux étrangers et situation du porteur peuvent évoluer.
• Délai de jouissance : les parts n’ouvrent droit aux revenus qu’au premier jour du sixième mois.

Pour une vue d’ensemble, lisez aussi notre dossier sur les risques des SCPI.

Comment investir dans CORUM Eurion ?

La souscription peut être réalisée au comptant ou à crédit selon votre capacité d’endettement. Le délai de jouissance débute au premier jour du sixième mois : quatre mois pleins environ s’écoulent donc avant l’entrée en jouissance, ce qui réduit mécaniquement le rendement de la première année.

Le démembrement de parts de SCPI peut répondre à un objectif de transmission ou de revenus différés. Une détention via assurance-vie n’est possible que si la SCPI est référencée dans le contrat ; les frais, la quote-part distribuée, la liquidité et la fiscalité dépendent alors de l’assureur.

Avant toute souscription, conservez une épargne de précaution, diversifiez entre plusieurs supports et lisez le document d’informations clés, les statuts, la note d’information, le dernier rapport annuel et les bulletins trimestriels.

CORUM Eurion face à CORUM Origin et CORUM XL

SCPI	TD 2025	Capitalisation T2 2026	Positionnement	Risque distinctif
CORUM Eurion	5,73 %	1,534 Md€	Zone euro, ISR	73 % de bureaux
CORUM Origin	6,50 %	4,044 Md€	13 pays de la zone euro	60 % de bureaux
CORUM XL	5,30 %	2,168 Md€	Europe élargie, Royaume-Uni majoritaire	Risque de change, dette plus élevée

CORUM Eurion convient davantage à l’investisseur qui veut rester en zone euro et privilégier une démarche ISR. CORUM Origin offre davantage d’historique et un rendement 2025 supérieur. CORUM XL ajoute une diversification hors zone euro, mais aussi un risque de change. Les taux de distribution ne suffisent pas : comparez aussi prix, dette, secteurs, liquidité, fiscalité et cohérence avec votre patrimoine.

À qui CORUM Eurion peut-elle convenir ?

CORUM Eurion peut convenir à un épargnant disposant d’un horizon supérieur à dix ans, acceptant la perte en capital, souhaitant des revenus immobiliers européens et capable d’immobiliser son placement. Elle peut compléter un portefeuille déjà diversifié, mais ne devrait pas concentrer à elle seule l’épargne longue d’un foyer.

Elle convient moins à une personne qui a besoin d’une disponibilité certaine, refuse toute variation du capital, recherche un rendement garanti ou possède déjà une forte exposition aux bureaux et à l’immobilier.

Notre notation de CORUM Eurion

Critère	Note	Justification
Rendement	8/10	5,73 % en 2025, mais objectif 2026 plus prudent à 4,50 %
Occupation et baux	9/10	TOF de 99,92 % et WALT de 6,36 ans
Diversification	7/10	Huit pays, mais 73 % de bureaux
Prix de part	8/10	Décote de 3,21 % sur la valeur de reconstitution
Frais	6/10	12 % à la souscription et 12,40 % HT sur les loyers
Liquidité	8/10	Aucun retrait en attente au T2 2026, sans garantie future
Note globale	8/10	Un dossier solide, à conserver sur le long terme et à diversifier

Notre avis final sur CORUM Eurion

CORUM Eurion fait partie des SCPI européennes les plus convaincantes de sa génération. Son taux d’occupation de 99,92 %, ses 129 locataires, l’absence de retrait en attente et sa décote de 3,21 % constituent des points forts. Son rendement 2025 de 5,73 % est attractif, mais l’objectif 2026 de 4,50 % rappelle utilement que la distribution peut varier.

Notre réserve porte surtout sur les frais et la concentration de 73 % dans les bureaux. Nous l’envisagerions comme une ligne de long terme au sein d’un portefeuille diversifié, pas comme un substitut au livret de précaution ni comme un placement garanti.

Sources et méthode

Sources consultées : bulletin CORUM Eurion du T2 2026, rapport annuel 2025, page officielle CORUM Eurion, prélèvements sociaux sur les revenus immobiliers et fiscalité des valeurs mobilières.

Les pourcentages de décote et le montant de collecte nette sont recalculés à partir des données officielles. La note est éditoriale : elle ne constitue ni un conseil personnalisé ni une promesse de performance.

FAQ sur CORUM Eurion