Vendre ses parts de SCPI : quand et comment ?

par | Août 7, 2023 | Immobilier | 0 commentaires

Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) offre aux épargnants un accès simplifié à l’immobilier, sans les tracas liés à la gestion de biens en propre. Toutefois, une question fondamentale se pose souvent : est-il possible de revendre ses parts de SCPI quand bon nous semble ? La réponse à cette question dépend de la nature de la SCPI, c’est-à-dire si elle est à capital fixe ou variable. À travers cet article, nous éclairerons les spécificités de chaque type de SCPI et les démarches à suivre pour revendre vos parts. Enfin, nous aborderons l’aspect fiscal de cette revente, un élément déterminant dans le calcul de votre rentabilité. Prêt à lever le voile sur la revente de parts de SCPI ? Alors, allons-y !

La nature de la SCPI : capital fixe contre capital variable

Avant de se lancer dans la vente de parts de SCPI, il est primordial de comprendre la nature de votre placement. En effet, les SCPI peuvent être classifiées en deux grandes familles : celles à capital fixe et celles à capital variable. Ces deux types de SCPI ont des caractéristiques spécifiques qui influencent directement le processus de revente de vos parts. Mais alors, qu’est-ce qui les différencie exactement ? Dans cette section, nous allons décortiquer les particularités de ces deux formes de SCPI, en mettant l’accent sur leurs mécanismes respectifs de fonctionnement. Cette compréhension claire vous aidera à naviguer plus sereinement dans l’univers de la revente de parts de SCPI.

Comprendre la SCPI à capital fixe

La SCPI à capital fixe, comme son nom l’indique, se caractérise par un capital qui reste invariable. Le montant du capital est déterminé dès la création de la SCPI et ne peut être modifié qu’à travers des augmentations de capital, des opérations qui ne sont pas courantes.

Dans ce type de SCPI, la souscription initiale des parts est limitée. Ainsi, une fois toutes les parts initiales souscrites, il n’est plus possible pour un nouvel investisseur d’acheter des parts directement auprès de la société de gestion. Le seul moyen pour un nouvel investisseur d’entrer en jeu est de racheter les parts d’un investisseur existant qui souhaite les revendre.

En d’autres termes, la SCPI à capital fixe fonctionne de manière similaire à une bourse : l’offre et la demande sont les principaux régulateurs du prix des parts. Si un investisseur souhaite se séparer de ses parts, il devra se tourner vers ce qu’on appelle le marché secondaire. C’est sur ce marché que les détenteurs de parts qui souhaitent les vendre rencontrent les acheteurs potentiels.

➤ La fluctuation des prix dépend alors des dynamiques du marché : un volume élevé de demandes pourrait valoriser le prix des parts, tandis qu’une faible demande pourrait entraîner une baisse du prix.

De par sa nature, la SCPI à capital fixe pourrait présenter un niveau de liquidité plus faible que son homologue à capital variable. Toutefois, elle offre une intéressante opportunité de valorisation pour l’investisseur qui revend ses parts au bon moment.

Comprendre la SCPI à capital variable

À l’opposé de la SCPI à capital fixe, la SCPI à capital variable a la capacité d’ajuster son capital en fonction des souscriptions et des retraits. En d’autres termes, le capital de la SCPI n’est pas figé et peut évoluer en fonction des mouvements d’entrée et de sortie des investisseurs.

Contrairement à la SCPI à capital fixe, la SCPI à capital variable comme la SCPI Iroko Zen, permet aux nouveaux investisseurs d’acheter directement des parts auprès de la société de gestion, que ce soit pendant les périodes de souscription ou en dehors. Par conséquent, la liquidité est généralement plus élevée dans ce type de SCPI.

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En ce qui concerne la revente des parts, le processus est relativement plus flexible et direct. En tant que détenteur de parts qui souhaite vendre, vous n’avez qu’à adresser une demande de retrait à la société de gestion. Vous n’êtes pas tenu de fixer un prix de vente, car c’est la société de gestion qui établit la valeur de retrait des parts.

Cependant, la rapidité de la transaction dépend du flux de nouvelles souscriptions. Si le volume des souscriptions est suffisant pour compenser les ventes, le retrait des parts se fait sans encombre. Dans le cas contraire, le délai de revente peut s’allonger. Certaines sociétés de gestion ont néanmoins un fonds de remboursement pour racheter les parts et faciliter la revente.

Pour résumer, la SCPI à capital variable offre plus de souplesse et de liquidité que la SCPI à capital fixe, mais la revente des parts peut être impactée par la dynamique du marché.

Comment revendre vos parts dans une SCPI à capital fixe ?

L’une des questions qui se posent souvent lors de l’investissement dans une Société Civile de Placement Immobilier à capital fixe est comment revendre ses parts ? Comprendre ce processus est essentiel pour les investisseurs qui cherchent à anticiper les possibles scénarios de sortie. Dans cet esprit, nous allons vous guider à travers les étapes et les éléments à considérer pour revendre vos parts dans une SCPI à capital fixe.

Le marché secondaire

L’un des aspects singuliers des SCPI à capital fixe réside dans leur mode de revente des parts : le marché secondaire. Qu’est-ce que cela signifie concrètement ? Tout simplement que, comme le capital de la SCPI est fixe et limité, le seul moyen pour un nouvel investisseur d’acquérir des parts est d’acheter celles d’un détenteur existant qui souhaite vendre.

Le marché secondaire est donc le lieu d’échange où les détenteurs de parts qui souhaitent vendre rencontrent les potentiels acheteurs. C’est la dynamique entre l’offre de ceux qui veulent vendre et la demande de ceux qui veulent acheter qui détermine le prix de vente.

En tant que vendeur, vous devez donner mandat à la société de gestion pour vendre vos parts. Pour ce faire, vous remplissez un formulaire indiquant le nombre de parts que vous voulez vendre et le prix demandé. Oui, vous avez bien lu, c’est vous qui déterminez le prix.

Toutefois, ce prix doit être réaliste pour attirer les acheteurs potentiels. Si la demande est faible, vous devrez fixer un prix cohérent pour éviter que la transaction ne s’éternise. À l’inverse, si la demande est forte, vous pouvez espérer une belle valorisation de vos parts.

Une fois votre demande déposée, une confrontation d’ordres est organisée entre les ordres de vente et les ordres d’achat, comme sur une place boursière. Le but est de réaliser l’échange du plus grand nombre de parts possible à un prix convenable pour les deux parties. C’est ce qu’on appelle le prix d’exécution.

➤ Il est à noter que même si la décision de revendre vos parts peut être prise à tout moment, la transaction elle-même peut prendre du temps en raison du fonctionnement du marché secondaire.

Les étapes à suivre

La procédure de vente de parts de SCPI à capital fixe, bien que relativement simple, requiert un certain nombre d’étapes qu’il est important de suivre pour une transaction réussie :

  1. Évaluation de votre portefeuille : C’est la première chose à faire. Évaluez le nombre de parts que vous possédez et la valeur qu’elles représentent sur le marché. Prenez également en compte l’évolution du marché pour déterminer le moment propice à la vente.
  2. Mandat à la société de gestion : Il vous faut confier un mandat de vente à la société de gestion qui gère la SCPI. Vous devrez remplir un formulaire précisant le nombre de parts à vendre et le prix souhaité.
  3. Fixation du prix : Vous devez fixer le prix de vente. Néanmoins, veillez à ce qu’il soit réaliste pour attirer des acheteurs potentiels. Il doit également être cohérent par rapport aux prix pratiqués sur le marché secondaire.
  4. Confrontation des ordres : La société de gestion organise une confrontation entre les ordres d’achat et de vente. Cette opération vise à établir le prix d’exécution qui permettra d’échanger le plus grand nombre de parts possible.
  5. Vente des parts : Si le prix d’exécution est satisfaisant pour vous et un acheteur, la vente peut alors avoir lieu.

Il est essentiel de rappeler que le temps nécessaire pour vendre vos parts peut varier. En effet, le marché secondaire, qui détermine l’offre et la demande, influence fortement le temps nécessaire pour réaliser une vente.

Comment revendre vos parts dans une SCPI à capital variable ?

Investir dans une SCPI à capital variable peut s’avérer être une option lucrative et flexible. Cependant, il arrive un moment où l’on souhaite, pour diverses raisons, revendre ses parts. Contrairement à une SCPI à capital fixe, la revente de parts dans une SCPI à capital variable est plus fluide. Dans cette section, nous allons explorer comment vous pouvez revendre vos parts de manière efficace et sereine. Il faut toutefois noter que, même si le processus est moins complexe que pour une SCPI à capital fixe, il comporte néanmoins des étapes spécifiques qu’il est essentiel de comprendre et de suivre. Alors, sans plus attendre, plongeons dans les détails.

Souplesse de retrait

La flexibilité est l’un des principaux atouts d’une SCPI à capital variable. Cette forme de SCPI offre en effet la possibilité de vendre ses parts à tout moment. Son capital est dynamique, fluctuant à la hausse ou à la baisse en fonction des souscriptions et des ventes de parts. Pour les investisseurs, cette dynamique signifie que l’achat ou la vente de parts peut se faire sans attendre l’arrivée d’un nouvel investisseur, ce qui facilite grandement les transactions.

Si vous souhaitez revendre vos parts, la première étape consiste à envoyer une demande de retrait à la société de gestion. Cette demande peut généralement être faite par courrier postal avec accusé de réception, bien qu’un simple courrier électronique puisse parfois suffire. Votre demande doit préciser le nombre de parts que vous souhaitez vendre.

Une fois votre ordre de retrait reçu, il est enregistré et exécuté selon son ordre d’arrivée, parmi les autres demandes. Contrairement à une SCPI à capital fixe, vous n’êtes pas responsable de la fixation du prix de vente. C’est la société de gestion qui détermine la valeur de retrait de vos parts.

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Iroko Zen
  • Rendement 2022 : 7,08%
  • Prix de la part : 200€
  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 14,4%
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Les étapes à suivre

Revendre ses parts dans une SCPI à capital variable peut sembler un processus déroutant, mais une fois que vous comprenez les étapes à suivre, le processus devient plus clair. Voici un aperçu des actions à entreprendre :

  1. Initier le processus de retrait : La première étape consiste à informer la société de gestion de votre intention de vendre vos parts. Cela se fait généralement par une demande écrite, que vous pouvez envoyer par courrier postal avec accusé de réception ou parfois par courrier électronique. Cette demande doit préciser le nombre de parts que vous souhaitez vendre.
  2. Enregistrement de la demande : Une fois la demande reçue par la société de gestion, votre ordre de vente est enregistré. Il est important de noter que la société de gestion exécute les ordres de vente selon leur ordre d’arrivée. Vous n’avez pas à déterminer le prix de vente, cette responsabilité incombe à la société de gestion.
  3. Compensation des ventes : Si une demande de souscription correspondant au montant de la cession envisagée est présente, le retrait de vos parts est réalisé. Vos parts sont alors transférées à un nouveau souscripteur. Cependant, si les ventes ne sont pas compensées par de nouvelles souscriptions, la cession pourrait prendre plus de temps.
  4. Utilisation du fonds de remboursement : Certaines SCPI disposent d’un fonds de remboursement qu’elles peuvent utiliser pour racheter des parts si la compensation des ventes par de nouvelles souscriptions n’est pas suffisante. Cela peut aider à faciliter la revente à tout moment, mais il peut y avoir une décote par rapport à la valeur de retrait prévue initialement.
  5. Organisation d’un marché secondaire : Si les demandes de rachat dépassent les demandes de souscription, la société de gestion peut organiser un marché secondaire, similaire à celui d’une SCPI à capital fixe. Cette initiative vise à ne pas laisser de parts avec une vente en attente et à faciliter les échanges.
  6. Confirmation de la vente : Une fois que toutes ces étapes ont été franchies, vous recevrez une confirmation de la vente de vos parts. À partir de là, le processus est terminé, et vous n’êtes plus détenteur des parts que vous avez vendues.

Cette séquence de steps vous guide à travers le processus de revente de vos parts de SCPI à capital variable, en vous aidant à naviguer à travers chaque étape de manière efficace et efficace.

Fiscalité associée à la revente de parts de SCPI

Lorsque vous revendez des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), les gains que vous réalisez peuvent être soumis à l’impôt. Voici une explication de la façon dont cela fonctionne :

  1. Plus-Values Immobilières : Tout d’abord, si vous réalisez un gain lors de la vente de vos parts de SCPI (c’est-à-dire si vous vendez vos parts à un prix supérieur à celui auquel vous les avez achetées), cette plus-value est imposable. En France, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19%, ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2% en 2021), soit une imposition globale de 36,2%. Cependant, une exonération est prévue si la plus-value nette réalisée au cours de l’année n’excède pas 15 000 euros. De plus, un abattement pour durée de détention s’applique sur la plus-value immobilière, rendant la plus-value totalement exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans.
  2. Revenus Fonciers : Les revenus que vous percevez de la SCPI sous forme de dividendes sont également soumis à l’impôt. Ces revenus sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont aussi soumis aux prélèvements sociaux.

➤ La fiscalité peut varier en fonction de votre situation personnelle et de la législation fiscale en vigueur au moment de la vente. Il est donc recommandé de consulter un conseiller fiscal ou un expert en investissement immobilier pour obtenir des conseils personnalisés.

De plus, il faut prendre en compte que la situation fiscale peut être différente pour les résidents non français. En général, les revenus et les plus-values immobilières des non-résidents sont imposés en France, mais des conventions fiscales entre la France et le pays de résidence peuvent s’appliquer pour éviter une double imposition.

Enfin, la fiscalité peut également varier en fonction du type de SCPI. Par exemple, certaines SCPI peuvent bénéficier de régimes fiscaux spécifiques, comme les SCPI de déficit foncier ou les SCPI Malraux, qui permettent de bénéficier de réductions d’impôts en échange d’investissements dans l’immobilier ancien à rénover.

Exemple concret de revente de parts de SCPI

Imaginons que vous ayez acheté des parts de SCPI Corum Origin pour une valeur totale de 80 000 € en janvier 2015. Les frais d’acquisition sont de 12 % du prix d’achat, soit 9 600 €. En janvier 2023, vous décidez de vendre ces parts pour un total de 100 000 €.

  1. Calcul de la plus-value brute : La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (frais inclus). Dans cet exemple, cela donne : 100 000 € (prix de cession) – 80 000 € (prix d’acquisition) – 9 600 € (frais) = 10 400 €.
  2. Application de l’abattement pour durée de détention : L’abattement pour durée de détention pour l’impôt sur le revenu est de 6% par an à partir de la 6ème année et jusqu’à la 21ème année. Comme nous sommes dans la 8ème année, cela donne un abattement de 6% x 3 (pour les 3 années après la 5ème année) = 18% sur la plus-value brute. Soit 10 400 € x 18% = 1 872 €.
  3. Plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu : On obtient la plus-value nette imposable en soustrayant l’abattement de la plus-value brute. Cela donne : 10 400 € – 1 872 € = 8 528 €.
  4. Impôt sur le revenu : L’impôt sur le revenu est de 19% sur la plus-value nette. Soit 8 528 € x 19% = 1 620 €.
  5. Prélèvements sociaux : Les prélèvements sociaux s’appliquent à un taux de 17,2% sur la plus-value brute, après application d’un abattement pour durée de détention. L’abattement pour les prélèvements sociaux est de 1,65% par an entre la 6ème et la 21ème année. Cela donne un abattement de 1,65% x 3 = 4,95% sur la plus-value brute. Soit 10 400 € x 4,95% = 515 €. La plus-value nette imposable aux prélèvements sociaux est donc de 10 400 € – 515 € = 9 885 €. Les prélèvements sociaux sont donc de 9 885 € x 17,2% = 1 700 €.

Au total, l’impôt à payer sur la plus-value réalisée lors de la revente des parts de SCPI est donc de 1 620 € (impôt sur le revenu) + 1 700 € (prélèvements sociaux) = 3 320 €.

Ce calcul ne prend pas en compte d’éventuelles spécificités fiscales personnelles. Il est toujours conseillé de consulter un expert fiscal ou financier pour obtenir un conseil adapté à votre situation spécifique.

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Corum Origin
  • Rendement 2022 : 6,88%
  • Prix de la part : 1135€
  • Frais de souscription : 11,96%
  • Frais de gestion : 13,2%
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Conclusion

Les SCPI, qu’elles soient à capital fixe ou variable, offrent une façon intéressante d’investir dans l’immobilier sans les complications associées à la gestion directe d’un bien. Cependant, il est crucial de comprendre comment fonctionne chaque type de SCPI, et en particulier les mécanismes de vente de parts, avant d’investir.

La revente de parts d’une SCPI à capital fixe se fait sur un marché secondaire, et cela peut prendre du temps. En revanche, la revente de parts d’une SCPI à capital variable est généralement plus simple et rapide, car la société de gestion est tenue d’essayer de racheter les parts. Cependant, elle n’est pas garantie en cas de manque de liquidités ou de conditions de marché défavorables.

Lors de la revente, vous pouvez réaliser une plus-value qui sera soumise à l’impôt. En France, elle est taxée à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, bien que des abattements soient disponibles pour la durée de détention.

Enfin, l’investissement dans les SCPI doit être envisagé sur le long terme. Il convient également de diversifier son portefeuille d’investissement et de ne pas se concentrer uniquement sur un type d’actif. Comme toujours, il est recommandé de consulter un conseiller financier pour obtenir des conseils personnalisés avant de prendre des décisions d’investissement.

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