Bricks.co : notre avis complet sur l’investissement immobilier dès 10 €

Avec sa promesse d’investir dans l’immobilier dès 10 euros, Bricks.co a fait beaucoup de bruit et séduit des centaines de milliers d’épargnants. Mais entre un passé réglementaire mouvementé, des rendements alléchants et une illiquidité totale, la plateforme mérite une analyse lucide et sans complaisance. Nous l’avons décortiquée. Bricks.co est une plateforme française de crowdfunding immobilier, accessible dès 10 euros, qui permet de prêter de l’argent à des projets immobiliers via des obligations, en échange d’intérêts. Désormais agréée par l’AMF, elle a abandonné son modèle controversé de royalties, recadré par le régulateur fin 2022, au profit d’un modèle obligataire plus encadré. Ses atouts : l’accessibilité et des rendements cibles élevés. Ses limites, importantes : une illiquidité totale, un risque réel de perte en capital, un passé houleux et des anciens investisseurs encore coincés. Nous lui attribuons une note mesurée de 3,5 sur 5. Voici pourquoi.

Cet avis a une vocation informative et ne constitue pas un conseil en investissement. Le crowdfunding immobilier comporte un risque de perte totale du capital et une illiquidité jusqu’à l’échéance des projets. Les rendements affichés sont des objectifs, non garantis. Les chiffres cités sont évolutifs.

L’essentiel en bref

Bricks.co est une plateforme de crowdfunding immobilier accessible et désormais régulée, mais au passé controversé et au profil risqué.

• Ce que c’est : du crowdfunding immobilier dès 10 euros, via des obligations.
• Le principe : vous prêtez à un projet immobilier et touchez des intérêts mensuels.
• La régulation : la plateforme est désormais agréée PSFP par l’AMF.
• Le passé : un modèle initial de royalties recadré par l’AMF fin 2022.
• Les rendements : des cibles élevées, mais qui ne sont jamais garanties.
• Les risques : illiquidité totale, défaut possible et perte en capital.
• Notre note : 3,5 sur 5, à réserver aux investisseurs avertis.

Vous pouvez découvrir la plateforme via notre lien partenaire : découvrir Bricks.co (investir comporte un risque de perte en capital).

Notre grille de notation

Critère	Pondération	Note
Accessibilité	15 %	5,0 / 5
Rendement	15 %	4,0 / 5
Sécurité et régulation	20 %	3,5 / 5
Liquidité	15 %	2,5 / 5
Transparence et réputation	15 %	2,5 / 5
Offre et diversification	10 %	3,5 / 5
Track record et historique	10 %	3,0 / 5
Note globale pondérée	100 %	3,5 / 5

Cette note mesurée traduit une réalité contrastée : une accessibilité et un cadre désormais régulé, mais une illiquidité et une réputation qui appellent à la prudence. Détaillons.

Bricks.co, qu’est-ce que c’est ?

Bricks.co est une plateforme française de crowdfunding immobilier, basée à Montpellier et créée en 2020 par Cédric O’Neill. À ses débuts, elle s’est inspirée de la plateforme américaine RealT et de l’immobilier fractionné, avec l’ambition de démocratiser l’investissement immobilier en le rendant accessible à tous, dès 10 euros.

Depuis 2023, la plateforme s’est recentrée exclusivement sur le crowdfunding immobilier, sous une forme encadrée. Avec plus de 190 millions d’euros financés et une communauté revendiquée de 600 000 membres, Bricks s’est imposée comme un acteur visible du secteur. Mais pour comprendre ce qu’est Bricks aujourd’hui, il est indispensable de revenir sur son histoire mouvementée, car elle conditionne directement la confiance qu’on peut lui accorder.

Le passé controversé : des royalties à l’obligataire

Voici le chapitre que les présentations promotionnelles passent souvent sous silence, et qu’il faut connaître. Le modèle initial de Bricks reposait sur des contrats de royalties : en achetant une brick, vous perceviez une part des revenus locatifs d’un bien, dans une logique d’immobilier fractionné. Ce système, séduisant sur le papier, posait un problème de fond : il échappait à la régulation financière classique.

L’AMF a sifflé la fin de la partie le 23 décembre 2022, en estimant que ces contrats de royalties devaient être considérés comme des titres de créance, et donc relever d’une régulation adaptée. Face à ce risque majeur de requalification, qui menaçait sa survie, Bricks a opéré un virage stratégique fin 2022 : l’abandon des royalties au profit d’un modèle obligataire classique, et l’obtention de l’agrément PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) délivré par l’AMF, sous le numéro FP-2023-8. Ce pivot a été vital, et il a permis à la plateforme d’opérer dans un cadre légal solide. C’est une bonne nouvelle pour les nouveaux investisseurs, mais ce passé laisse des traces, comme nous le verrons. Voyons d’abord comment fonctionne le modèle actuel.

Comment ça marche aujourd’hui ?

Le fonctionnement de Bricks repose désormais exclusivement sur des obligations, ce qui en fait une plateforme de crowdfunding immobilier classique. Concrètement, une brick correspond aujourd’hui à une fraction d’obligation, dont la valeur nominale est fixée à 10 euros. En l’achetant, vous prêtez de l’argent à un porteur de projet immobilier, un promoteur ou un marchand de biens, via une société dédiée (SPV).

En contrepartie de ce prêt, vous percevez des intérêts, versés mensuellement, puis vous récupérez votre capital à l’échéance du projet. C’est le mécanisme classique des obligations en crowdfunding, bien différent de l’ancien partage de revenus. La plateforme propose en outre des fonctionnalités appréciables : un investissement automatique, qui investit pour vous dès qu’un projet correspond à vos critères (montant maximal, durée, rendement minimal), et un solde rémunéré, qui rétribue vos liquidités non encore investies, autour de 4 % par an, le temps de trouver un projet. L’interface, accessible dès 10 euros, est conçue pour être simple. Reste la question qui intéresse tout le monde : combien ça rapporte ?

Les rendements

C’est l’argument phare de Bricks, et il faut le manier avec prudence. La plateforme affiche des rendements cibles élevés, souvent de l’ordre de 8 à 12 % par an selon le niveau de risque du projet, même si certains projets ou certaines analyses évoquent des fourchettes plus modérées. Ces intérêts sont versés mensuellement, ce qui procure un cash-flow régulier apprécié des investisseurs.

Mais attention, et c’est capital : ces rendements sont des objectifs visés, en aucun cas des garanties. Dans le crowdfunding immobilier, un rendement élevé est la contrepartie directe d’un risque élevé. Plus un projet promet, plus il est généralement risqué. Le rendement réellement perçu dépendra de la bonne fin du projet, et en cas de difficulté du porteur, vous pouvez percevoir moins que prévu, subir un retard, voire perdre une partie ou la totalité de votre capital. Comparer ces taux à ceux d’un livret réglementé n’a donc aucun sens : ce ne sont pas les mêmes risques. Ce point nous amène naturellement à la question de la sécurité.

La sécurité et la régulation

Sur ce plan, Bricks a considérablement progressé, et c’est à mettre à son crédit. L’obtention de l’agrément PSFP délivré par l’AMF place désormais la plateforme dans un cadre réglementaire strict, avec une supervision du régulateur, des obligations d’information et une séparation entre investisseurs avertis et non avertis. C’est une différence majeure avec l’époque des royalties non régulées, et un gage de crédibilité réel, que vous pouvez vérifier sur le registre de l’AMF.

Sur certains projets, des garanties sont par ailleurs mises en place, comme des hypothèques ou des cautions, destinées à protéger partiellement les investisseurs en cas de défaut. Il est essentiel de bien comprendre la nature et la solidité de ces garanties avant d’investir. Mais soyons clairs sur un point fondamental : la régulation ne supprime pas le risque. Un agrément PSFP encadre l’activité, il ne garantit ni le rendement ni le capital. Cela nous conduit au cœur du sujet : les risques.

Les risques à bien comprendre

Investir sur Bricks comporte des risques sérieux, qu’il faut intégrer avant tout engagement. Le premier, le plus important, est le risque de perte en capital. Vous prêtez à des porteurs de projets immobiliers : si l’un d’eux fait défaut, en cas de difficulté ou de faillite, vous pouvez perdre une partie ou la totalité des sommes engagées sur ce projet. C’est un risque réel, inhérent au crowdfunding immobilier, et l’analyse de chaque projet est cruciale, comme nous l’expliquons dans notre guide d’analyse d’un projet.

Le deuxième risque majeur est l’illiquidité totale. Une fois votre argent investi dans une obligation, il est bloqué jusqu’à l’échéance du projet, qui peut courir sur plusieurs mois ou années. Contrairement à une action ou à un ETF, vous ne pouvez pas revendre vos bricks quand vous le souhaitez sur le nouveau modèle. Votre épargne est immobilisée, point. Le troisième est le risque de retard, fréquent dans l’immobilier, qui décale le remboursement attendu. Pour toutes ces raisons, il ne faut investir sur Bricks qu’une fraction de son patrimoine que l’on est prêt à immobiliser et, le cas échéant, à perdre, et jamais son épargne de précaution, un principe de bon sens que rappellent les ressources d’éducation budgétaire comme Mes questions d’argent de la Banque de France. Et il reste un dernier point, le plus délicat, hérité du passé.

Le point noir : les investisseurs royalties coincés

C’est l’angle mort des avis trop élogieux, et il est important. Lors du passage à l’obligataire, les anciens investisseurs en royalties se sont retrouvés coincés avec leurs parts. Ces dossiers historiques, initialement prévus pour une durée locative pouvant aller jusqu’à dix ans, sont désormais gérés par Bricks en mode extinctif : les biens sont progressivement revendus pour rembourser les investisseurs et permettre à la plateforme de se concentrer sur son nouveau modèle.

Le problème, c’est que ces reventes se font parfois à perte, et que certains de ces investisseurs attendent encore leur remboursement. Sans surprise, leurs avis sont souvent très négatifs, ce qui pèse lourdement sur la réputation globale de la plateforme. L’ancienne place de marché, qui permettait de céder ses parts, n’est d’ailleurs plus accessible qu’aux détenteurs de ces anciens projets. Ce dossier illustre un risque réel de l’immobilier fractionné mal encadré, et explique la grande disparité des témoignages que l’on trouve en ligne. Pour le nouvel investisseur, le sujet ne le concerne pas directement, mais il en dit long sur l’historique de la plateforme. Un mot, à présent, sur la fiscalité.

La fiscalité de Bricks

La fiscalité du modèle actuel est celle, classique, des revenus du capital. Les intérêts perçus sur les obligations Bricks sont des revenus de créance, soumis par défaut au prélèvement forfaitaire unique, la fameuse flat tax, au taux global de 31,4 %, comme le détaille l’administration sur impots.gouv.fr. Ce taux comprend l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Vous pouvez, sous conditions, opter pour l’imposition au barème progressif si cela vous est plus favorable, notamment si vous êtes faiblement imposé, mais les prélèvements sociaux restent dus dans tous les cas. Nous détaillons l’ensemble de ce mécanisme dans notre guide de la flat tax. Cette fiscalité est à intégrer dans le calcul de votre rendement net réel, car elle ampute sensiblement les intérêts bruts affichés. Voyons maintenant comment Bricks se compare à d’autres façons d’investir dans la pierre.

Bricks face aux SCPI et autres placements immobiliers

Pour situer Bricks, il est utile de le comparer aux autres voies de l’investissement immobilier accessible. Face aux SCPI, la différence est nette : une SCPI vous fait détenir des parts d’un parc immobilier diversifié et géré, avec une certaine liquidité et des revenus réguliers, là où Bricks vous fait prêter à des projets ponctuels, sans diversification automatique et sans liquidité. Nous comparons ces deux approches dans notre article SCPI ou crowdfunding immobilier.

Face aux autres plateformes de crowdfunding immobilier, Bricks se distingue surtout par son ticket d’entrée à 10 euros, l’un des plus bas du marché, quand beaucoup de concurrents demandent plusieurs centaines voire milliers d’euros. C’est un argument fort pour débuter ou tester, et pour ceux qui veulent se lancer dans l’immobilier avec un petit budget. En contrepartie, l’historique de Bricks est plus court et plus controversé que celui d’acteurs établis. Le crowdfunding immobilier reste un segment dynamique, avec 360 millions d’euros collectés au premier semestre 2025 selon les données du secteur relayées par economie.gouv.fr, mais c’est un univers où la sélection de la plateforme et des projets est déterminante. Pour bien débuter, mieux vaut maîtriser les bases du crowdfunding immobilier. Qu’en disent, justement, les utilisateurs ?

Avis clients et réputation

La réputation de Bricks est l’une des plus polarisées du secteur, et il faut savoir la décoder. Sur Trustpilot, les forums et les groupes spécialisés, les témoignages varient énormément. Une grande partie des avis les plus négatifs émane des anciens investisseurs en royalties, déçus, parfois en perte, et toujours en attente, dont les retours plombent mécaniquement la note globale.

Les avis sur le nouveau modèle obligataire sont généralement plus mesurés, certains saluant la régularité des intérêts et l’accessibilité. Deux reproches reviennent toutefois régulièrement, et nous les partageons : une communication marketing historiquement agressive, et une transparence jugée perfectible sur certains dossiers. Cette vigilance rejoint les réflexes que nous encourageons dans notre guide de l’investisseur face aux arnaques, même si Bricks, désormais régulée, n’a évidemment rien d’une arnaque. La leçon est qu’il faut lire les avis en distinguant l’ancien du nouveau modèle. Dressons le bilan.

Avantages et inconvénients

Les avantages :

• Une accessibilité unique, avec un ticket d’entrée à seulement 10 euros.
• Un modèle désormais régulé, avec l’agrément PSFP délivré par l’AMF.
• Des rendements cibles élevés, avec des intérêts versés mensuellement.
• Des fonctionnalités pratiques : investissement automatique et solde rémunéré.
• Des garanties parfois mises en place sur certains projets.

Les inconvénients :

• Une illiquidité totale : les fonds sont bloqués jusqu’à l’échéance des projets.
• Un risque réel de retard, de défaut et de perte en capital.
• Un passé controversé, avec un modèle de royalties recadré par l’AMF.
• Des anciens investisseurs coincés, parfois en perte, et des avis très négatifs.
• Une communication marketing agressive et une transparence perfectible.

Pour qui Bricks est-il adapté ?

Bricks s’adresse à un profil bien précis : l’investisseur averti, qui comprend et accepte les risques du crowdfunding immobilier, à savoir l’illiquidité totale et la possibilité de perdre son capital. Pour ce profil, la plateforme offre une porte d’entrée accessible vers une classe d’actifs au rendement potentiellement élevé.

Elle peut aussi convenir à celui qui dispose d’un petit budget et souhaite découvrir l’immobilier ou le crowdfunding avec une mise minime, à condition de n’y consacrer qu’une fraction très modeste de son patrimoine, à des fins de diversification et d’apprentissage. En revanche, Bricks n’est absolument pas adapté à l’épargnant cherchant la sécurité, à celui qui pourrait avoir besoin de son argent à court terme, ou à celui qui n’a pas encore constitué d’épargne de précaution. Ce n’est pas un placement de fond de portefeuille, mais un complément spéculatif à manier avec mesure, dans une stratégie de placements bien diversifiée et seulement avec de l’argent que l’on peut immobiliser et risquer.

Notre avis sur Bricks.co

Au terme de cette analyse, notre verdict est nuancé. Bricks.co a réussi une transformation salutaire : en abandonnant son modèle de royalties pour un modèle obligataire régulé par l’AMF, la plateforme s’est dotée d’un cadre légal solide et a gagné en crédibilité. Son accessibilité à 10 euros et ses rendements cibles élevés sont de vrais arguments pour l’investisseur cherchant à diversifier vers l’immobilier participatif.

Mais il serait malhonnête d’en faire un coup de cœur. L’illiquidité totale, le risque réel de perte en capital, le passé controversé et surtout le dossier non refermé des anciens investisseurs en royalties imposent la plus grande prudence. Ce n’est ni une arnaque, ni un placement miracle : c’est un produit de crowdfunding immobilier risqué, désormais encadré, à réserver aux investisseurs avertis et avec une fraction limitée de leur épargne. Nous lui attribuons donc une note mesurée de 3,5 sur 5, reflet de ses qualités réelles et de ses limites tout aussi réelles. Si vous souhaitez découvrir la plateforme en connaissance de cause, vous pouvez passer par notre lien partenaire : ouvrir un compte Bricks.co. Le cas échéant, il s’agit d’un lien d’affiliation, sans surcoût pour vous et sans influence sur notre analyse. Surtout, n’investissez que de l’argent que vous êtes prêt à immobiliser et à perdre, car le risque de perte en capital est bien réel.

Résumé des points clés

• Bricks.co est une plateforme de crowdfunding immobilier accessible dès 10 euros.
• Vous prêtez à des projets immobiliers via des obligations et touchez des intérêts mensuels.
• La plateforme est désormais agréée PSFP par l’AMF, après l’abandon des royalties recadrées fin 2022.
• Les rendements cibles sont élevés, mais ce sont des objectifs non garantis.
• Les fonds sont totalement illiquides, bloqués jusqu’à l’échéance des projets.
• Le risque de retard, de défaut et de perte en capital est réel.
• Les anciens investisseurs en royalties restent coincés, parfois en perte.
• Notre note mesurée de 3,5 sur 5 réserve Bricks aux investisseurs avertis.

FAQ : vos questions sur Bricks.co