Bricks avis 2026 : rendement, défauts et risques

Bricks avis 2026 — notre verdict : Bricks.co est devenue une plateforme de crowdfunding immobilier obligataire très accessible et correctement encadrée, mais son rendement élevé s’accompagne d’un risque tangible : au 4 juillet 2026, elle publie un TRI net de frais de 9,15 %, un taux de défaut réglementaire cumulé de 4,71 % et 14 projets en procédure collective ou judiciaire.

Cette analyse a été vérifiée le 25 août 2026. Elle distingue volontairement deux histoires : les obligations proposées depuis 2023, couvertes par les indicateurs de performance actuels, et les contrats de royalties commercialisés en 2021-2022, encore gérés séparément. Confondre les deux produit des avis soit trop favorables, soit excessivement négatifs.

Transparence : certains liens vers Bricks sont affiliés et signalés comme tels. Une ouverture de compte peut rémunérer Epargne Facile sans surcoût pour vous. Cela ne modifie ni les chiffres, ni les risques, ni notre note.

Bricks.co avis 2026 : l’essentiel

Critère	Donnée vérifiée	Notre lecture
Cadre	PSFP agréé AMF, n° FP-2023-8	Cadre réglementé, sans garantie du capital
Ticket d’entrée	10 €	Très accessible et propice à la diversification
Modèle actuel	Obligations finançant des projets immobiliers	Vous êtes créancier, pas copropriétaire du bien
Projets obligataires	297 depuis 2023	Historique encore relativement court
Nominal financé	324 020 670 €	Volume important, à distinguer des statistiques commerciales globales
Taux moyen pondéré	9,94 % par an	Taux contractuel moyen, pas rendement effectivement encaissé
TRI net de frais	9,15 %	Performance observée selon la méthodologie Bricks
Taux de défaut	4,71 %	Définition réglementaire sur fenêtres annuelles
Procédures collectives/judiciaires	14 projets	Risque de recouvrement bien réel
Pertes définitives publiées	0 projet	Ne garantit pas l’absence de pertes futures
Liquidité	Pas de marché secondaire pour les obligations actuelles	Capital immobilisé jusqu’au remboursement
Fiscalité standard 2026	PFU de 31,4 % sur les intérêts	Rendement net fiscal inférieur au taux affiché

Découvrir Bricks.co — lien partenaire. Investir comporte un risque de perte partielle ou totale du capital et d’illiquidité.

Les chiffres Bricks à jour au 4 juillet 2026

La page officielle Indicateurs de performance constitue la source la plus utile. Elle porte sur les financements obligataires depuis 2023 et affiche 297 projets pour 324,02 M€ de nominal financé. La durée moyenne pondérée des emprunts est de 24 mois.

Indicateur	Total publié	Ce qu’il signifie
Taux moyen annuel pondéré	9,94 %	Taux contractuel moyen des financements
TRI net de frais	9,15 %	Performance réellement encaissée selon les flux observés
TRI maximum possible	9,94 %	Performance théorique si tout suivait l’échéancier
Coût du risque annuel constaté	0,79 %	Écart entre rendement théorique et rendement net
Retard d’intérêts de 0 à 3 mois	35 projets	Catégorie distincte des retards de capital
Procédure collective ou judiciaire	14 projets	21,10 M€ de nominal restant dû dans cette catégorie
Taux de défaut réglementaire	4,71 %	Part de prêts entrés en défaut selon la définition UE
Perte définitive	0 projet publié	Aucune perte classée définitive à cette date ; cela ne garantit ni les projets en cours ni les futurs recouvrements

Deux précautions sont essentielles. Premièrement, le TRI net de 9,15 % n’est pas le taux que chaque investisseur recevra : son portefeuille dépend des projets sélectionnés, des dates d’investissement, des remboursements anticipés, des retards et de la fiscalité. Deuxièmement, l’absence de perte définitive ne transforme pas les 14 procédures en dossiers remboursés : le résultat du recouvrement reste incertain tant que chaque affaire n’est pas close.

Pourquoi 4,71 % de défaut et 14 procédures ne se contredisent pas

Le taux de défaut est calculé selon le règlement européen : il mesure les prêts entrés en défaut pendant une fenêtre de douze mois, rapportés aux prêts non défaillants au début de cette fenêtre. Un défaut correspond notamment à plus de 90 jours de retard sur une obligation significative ou à un remboursement intégral jugé improbable.

Le nombre de procédures est, lui, un stock de dossiers classés dans une situation collective ou judiciaire au moment du reporting. Les indicateurs n’ont donc ni le même dénominateur ni la même temporalité. Bricks précise aussi qu’un projet faisant l’objet d’un accord amiable voté par les investisseurs n’est pas compté comme défaillant dans son tableau de taux de défaut. Cette convention doit être connue pour lire correctement le 4,71 %.

Le millésime 2026 est encore trop jeune pour conclure

Au 4 juillet, 69 projets 2026 avaient déjà financé 85,30 M€ à un taux moyen de 9,11 %. Le tableau leur attribuait encore 0 % de défaut. Ce zéro n’est pas une preuve de qualité supérieure : une cohorte récente n’a simplement pas eu le même temps pour rencontrer retards, refinancements ou procédures qu’une cohorte 2024 ou 2025. La maturité de l’historique compte autant que le volume.

Bricks.co : comment fonctionne l’investissement actuel ?

Depuis 2023, une « Brick » du nouveau modèle correspond à une obligation d’une valeur nominale de 10 €. En souscrivant, vous prêtez à la société porteuse du projet immobilier. Vous ne détenez ni une fraction du logement, ni un droit direct sur les loyers, ni une quote-part de l’actif. Votre créance, son rang, son taux, sa durée et ses garanties résultent des documents contractuels du projet.

1. Vous ouvrez un compte et complétez les contrôles d’identité ainsi que le questionnaire investisseur.
2. Vous créditez le portefeuille géré avec le prestataire de paiement.
3. Vous étudiez la fiche du projet, la fiche d’informations clés, le contrat obligataire, le porteur, le budget, le calendrier et les garanties.
4. Vous souscrivez à partir de 10 €, manuellement ou via la fonction d’investissement automatique selon les paramètres disponibles.
5. Vous percevez les intérêts prévus, généralement mensuels selon le contrat.
6. Vous récupérez le capital si le porteur rembourse ; un remboursement anticipé peut réduire fortement la durée et le montant total d’intérêts.

Un taux de 10 % sur douze mois ne signifie pas que vous recevrez forcément 10 % : si le projet rembourse au bout de deux mois, la rémunération porte généralement sur la période réellement courue, sauf clause contraire. Inversement, une prolongation ou un défaut peut retarder le capital sans que les intérêts supplémentaires soient certains d’être recouvrés.

Frais Bricks : 0 % ne veut pas dire sans coût économique

La page tarifaire Bricks affiche 0 % de frais d’entrée et 0 % de frais de gestion pour l’investisseur. Deux retraits par année glissante sont offerts ; les suivants coûtent 1,20 € TTC par virement externe. Bricks indique facturer au porteur de projet des honoraires de 5 % à 10 % HT du montant collecté.

Ces honoraires ne sont pas débités séparément du portefeuille de l’investisseur, mais ils font partie de l’économie du projet financé. Il faut donc vérifier que le budget de l’opération, la marge et la capacité de remboursement restent solides après intérêts, honoraires de plateforme, frais financiers, travaux, fiscalité et aléas.

Frais / coût	Montant publié	Point d’attention
Souscription	0 € côté investisseur	Le projet supporte des honoraires Bricks
Gestion	0 € côté investisseur	Pas d’assurance contre défaut ou perte
Retraits externes	2 gratuits/an glissant, puis 1,20 € TTC	Regrouper les retraits évite les frais
Honoraires au porteur	5 % à 10 % HT du montant collecté	À intégrer dans l’analyse économique du projet
Fiscalité	PFU standard de 31,4 % en 2026	Réduit le rendement net personnel

Le Solde Boosté à 4 % : un bonus commercial, pas un livret

Bricks présente un « Solde Boosté » dont le taux affiché était de 4 % dans sa communication 2026. Les conditions générales le qualifient de compensation commerciale discrétionnaire, calculée sur le solde inactif. Le taux est indicatif, modifiable à tout moment, et le bonus ne peut pas être retiré directement : il doit d’abord être réclamé puis réinvesti dans un projet.

Ce mécanisme ne doit donc pas être comparé directement à un livret réglementé ou à un compte rémunéré retirable à vue. Le capital disponible sur le portefeuille et le bonus accordé n’ont pas le même statut ni les mêmes conditions.

Royalties 2021-2022 : pourquoi les avis Bricks sont si négatifs

Le premier modèle Bricks commercialisait des contrats donnant droit à une fraction de revenus futurs liés à des biens immobiliers. Le 23 décembre 2022, l’AMF a rappelé publiquement que, selon leurs caractéristiques, ces instruments de royalties relevaient de la catégorie des titres de créance et devaient respecter le cadre applicable. Bricks a ensuite basculé vers les obligations et obtenu son agrément PSFP en 2023.

Les contrats historiques n’ont pas disparu. Bricks indique qu’ils sont gérés bien par bien, avec revenus éventuels, reventes et remboursement à la sortie. La Marketplace prévue dans les conditions générales est réservée aux utilisateurs ayant investi dans des Bricks sous forme de royalties ; elle ne crée pas de liquidité pour les obligations actuelles. Une mise en vente n’assure d’ailleurs ni acheteur, ni prix égal au capital investi.

Dans sa communication de février 2026, Bricks reconnaît que certains actifs acquis au sommet du marché ont subi des baisses locales importantes et que plusieurs sorties prennent plus de temps que prévu. La plateforme décrit une équipe dédiée et des stratégies adaptées à chaque bien. Ce sont des informations de Bricks elle-même, pas une garantie de remboursement intégral.

Notre lecture : les avis négatifs issus des royalties ne décrivent pas exactement le produit obligataire vendu aujourd’hui, mais ils restent pertinents pour juger la gouvernance, la communication historique et la façon dont la société gère une transition défavorable. Les statistiques obligataires de 2023-2026, elles, ne suffisent pas à mesurer l’issue des royalties.

Les risques de Bricks.co à comprendre avant d’investir

L’avertissement officiel sur les risques, mis à jour le 6 août 2026, rappelle la perte possible et l’illiquidité. Bricks recommande de ne pas consacrer plus de 10 % de son patrimoine total à cette classe d’investissement. Il s’agit de la recommandation de la plateforme, pas d’une limite légale ni d’un niveau adapté à tous : selon votre situation, une allocation bien plus faible peut être prudente.

1. Perte partielle ou totale du capital

L’émetteur de l’obligation est le porteur de projet ou sa société dédiée. Si sa marge s’effondre, si les ventes tardent ou si une procédure collective s’ouvre, le capital peut ne pas être remboursé intégralement. L’agrément AMF porte sur la plateforme et son organisation ; il ne valide pas chaque projet ni ne garantit sa réussite.

2. Illiquidité des obligations

Il n’existe pas de marché secondaire général pour revendre les obligations du modèle actuel. Vous devez attendre le remboursement prévu, qui peut être anticipé ou retardé. La Marketplace mentionnée par Bricks concerne les anciennes royalties. Ne placez jamais ici votre épargne de précaution.

3. Risque opérationnel immobilier

Permis, travaux, coûts, commercialisation, vacance, refinancement, fiscalité, contentieux et conjoncture peuvent affecter la sortie. Un budget dont la marge est mince supporte mal une baisse de prix ou un retard de chantier.

4. Garanties imparfaites

Hypothèque, fiducie, nantissement, garantie à première demande ou caution peuvent améliorer le recouvrement, sans rendre le capital certain. Il faut vérifier le rang, la valeur prudente de l’actif, les dettes prioritaires, les conditions de réalisation et les coûts de procédure. Notre guide sur les garanties en crowdfunding aide à les décoder.

5. Concentration et effet de plateforme

Un ticket de 10 € facilite la diversification, mais l’automatisation peut donner une fausse impression de sécurité. Cinquante petits investissements sur la même plateforme et le même segment immobilier restent exposés au risque de plateforme, au même cycle de crédit et parfois aux mêmes porteurs. Diversifiez aussi entre plateformes, stratégies et actifs.

Pour comparer ce modèle avec une plateforme plus ancienne et au ticket plus élevé, consultez notre avis sur Anaxago.

Comment analyser un projet Bricks avant de souscrire

Question	Signal favorable	Signal d’alerte
Qui porte le projet ?	Expérience vérifiable, fonds propres engagés, historique documenté	Société récente, dépendance à un seul dossier, antécédents peu clairs
Quel est le budget ?	Marge stressée encore positive, coûts détaillés, contingence	Marge calculée sur prix de vente optimistes ou travaux sous-estimés
Comment sort le projet ?	Précommercialisation, demande démontrée, plan B crédible	Remboursement dépendant d’un refinancement non sécurisé
Quel levier ?	Dette totale raisonnable par rapport à une valeur prudente	LTV calculée sur valeur future ou dette senior oubliée
Quel rang ?	Sûreté de premier rang avec documentation claire	Caution personnelle faible ou sûreté derrière la banque
Quelle durée ?	Calendrier cohérent avec permis, travaux et ventes	Horizon court incompatible avec les étapes opérationnelles
Quel taux ?	Rémunération cohérente avec les risques identifiés	Taux élevé présenté comme preuve de qualité
Quelles dépendances ?	Plusieurs acquéreurs, banques et issues possibles	Un seul acheteur, permis, locataire ou refinancement critique

Ne vous fiez pas uniquement à la note interne de la plateforme. Lisez la fiche d’informations clés, le contrat obligataire et les comptes disponibles. Recalculez la LTV avec la dette totale et une valeur prudente, puis appliquez un stress sur le prix de vente, le délai et le coût des travaux. Notre guide d’analyse d’un projet de crowdfunding immobilier fournit la méthode complète.

Fiscalité Bricks en 2026

Les intérêts des obligations relèvent des revenus de capitaux mobiliers. Pour un résident fiscal français dans la situation standard, ils sont soumis par défaut au PFU de 31,4 % en 2026 : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. L’option globale pour le barème progressif peut être choisie si elle est plus favorable.

Exemple : 1 000 € investis pendant douze mois à 10 % produisent 100 € d’intérêts bruts si tout est payé comme prévu. Après PFU de 31,4 %, il reste environ 68,60 € nets, soit 6,86 % net fiscal, avant prise en compte d’un retard ou d’une perte. Un remboursement au bout de trois mois ne produirait qu’environ 25 € bruts si la rémunération est calculée au prorata sans minimum contractuel.

Une dispense de l’acompte d’impôt sur le revenu de 12,8 % peut être demandée sous conditions de revenu fiscal de référence et dans les délais ; elle ne constitue pas une exonération définitive et ne dispense pas des prélèvements sociaux. Vérifiez l’IFU et la déclaration du millésime. Notre guide de la flat tax détaille le principe.

Bricks.co face aux autres placements immobiliers

Placement	Ce que vous détenez	Liquidité	Risque dominant
Bricks / crowdfunding	Créance sur un porteur de projet	Faible à nulle avant remboursement	Défaut du porteur et exécution du projet
SCPI	Parts d’un portefeuille immobilier	Non garantie, délai de retrait possible	Marché immobilier, revenus et liquidité des parts
Foncière cotée	Action cotée	En principe quotidienne en marché ouvert	Volatilité boursière et dette de la foncière
Immobilier locatif direct	Bien immobilier	Faible, vente longue et coûteuse	Vacance, travaux, financement et gestion
Livret réglementé	Créance bancaire encadrée	Disponible	Rendement limité mais capital garanti dans le cadre prévu

Bricks n’est pas une « SCPI à 10 € » : la diversification n’est pas intégrée au produit, le capital dépend de chaque émetteur et il n’existe pas de mécanisme normal de retrait. Consultez notre comparaison SCPI ou crowdfunding immobilier.

Avantages et inconvénients de Bricks

Les points forts

• Ticket d’entrée de 10 €, pratique pour répartir une petite poche sur de nombreux projets.
• Agrément PSFP vérifiable auprès de l’AMF.
• Reporting de performance devenu détaillé : TRI net, coût du risque, défauts et procédures.
• 0 % de frais d’entrée et de gestion facturés directement à l’investisseur.
• Investissement manuel ou automatique et interface pensée pour le grand public.
• Volume obligataire significatif depuis 2023.

Les points faibles

• Taux de défaut réglementaire cumulé de 4,71 % et 14 procédures au dernier reporting.
• Aucune perte définitive publiée, mais des recouvrements encore incertains.
• Pas de marché secondaire pour les obligations actuelles.
• Remboursements anticipés susceptibles de réduire fortement le rendement total.
• Ancien modèle de royalties toujours en gestion et réputation très polarisée.
• Solde Boosté conditionnel : bonus commercial modifiable et à réinvestir avant retrait.
• PFU de 31,4 % qui réduit sensiblement les intérêts nets.

Notre note Bricks.co en 2026

Critère	Poids	Note	Justification
Accessibilité	15 %	4,8 / 5	Ticket de 10 € et interface simple.
Rendement net observé	20 %	4,0 / 5	TRI net publié de 9,15 %, sans garantie individuelle.
Risque et sélection	20 %	3,0 / 5	Défauts et procédures tangibles malgré les garanties.
Transparence	20 %	3,8 / 5	Reporting 2026 détaillé, mais historique royalties séparé.
Régulation et continuité	15 %	4,0 / 5	PSFP AMF et plan de continuité publié.
Liquidité	10 %	2,0 / 5	Pas de revente des obligations actuelles.
Note pondérée	100 %	3,7 / 5	Plateforme accessible et mieux documentée, à réserver à une poche risquée diversifiée.

Notre avis final : Bricks.co a nettement progressé depuis son pivot obligataire. Le reporting de juillet 2026 permet enfin de dépasser les slogans : le rendement net historique est élevé, mais le coût du risque, les défauts et les procédures existent. La plateforme peut convenir à un investisseur qui accepte l’illiquidité, analyse les dossiers et répartit une petite poche sur de nombreux projets. Elle ne convient ni à l’épargne de sécurité, ni à quelqu’un qui croit investir dans un bien immobilier garanti.

Ouvrir un compte Bricks.co — lien partenaire, sans surcoût. Lisez la fiche d’informations clés et n’investissez que de l’argent que vous pouvez immobiliser et perdre.

Sources et méthode

• Indicateurs de performance Bricks, données du 4 juillet 2026.
• Liste blanche PSFP de l’AMF, agrément FP-2023-8.
• Position AMF du 23 décembre 2022 sur les royalties.
• Tarifs investisseurs et rémunération de Bricks.
• Plan de continuité et recouvrement, mis à jour le 3 août 2026.
• Avertissement officiel sur les risques, mis à jour le 6 août 2026.
• Fiscalité 2026 des valeurs mobilières.

Les données de performance sont celles publiées par Bricks selon sa méthodologie. Nous les recoupons avec le registre AMF et la documentation réglementaire, mais nous n’auditons pas les comptes de chaque porteur. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

FAQ : avis Bricks.co 2026