La Première Brique : avis 2026, rendement et risques
La Première Brique a démocratisé le crowdfunding immobilier avec un ticket dès 1 €. Au 25 août 2026, son répertoire public affichait 907 projets financés, dont 475 terminés. Cette accessibilité est un vrai avantage pour diversifier, mais elle ne doit pas masquer le risque : les prêts sont illiquides, les taux élevés ne sont pas garantis et un opérateur peut rembourser en retard ou ne pas rembourser intégralement.
Notre avis 2026 : La Première Brique associe une excellente accessibilité, un statut PSFP vérifiable, un volume important de projets et des indicateurs désormais publiés au format FPF V5. Nous apprécions la distinction entre échéanciers modifiés, retards et procédures. En revanche, les chiffres doivent être lus par catégorie et l’offre LOCATIF récente n’est pas encore intégrée à l’historique de performance.
Vérifié le 25 août 2026. Nous avons contrôlé le répertoire officiel des projets, la page des indicateurs de performance mise à jour le 6 juillet 2026, la fiche AMF et les conditions commerciales visibles. Ce contenu est pédagogique et ne constitue pas un conseil en investissement.
La Première Brique en bref
- Création : 2019, et non 2020 comme l’indiquent encore certains avis.
- Agrément : PSFP n° FP-2023-15 depuis le 28 septembre 2023.
- Service agréé : facilitation de l’octroi de prêts ; passeport européen non activé selon l’AMF.
- Ticket minimum : 1 €.
- Projets affichés : 907 financés et 475 terminés au 25 août 2026.
- Taux moyen pondéré : environ 11,4 % brut dans le fichier mensuel du 6 juillet 2026.
- Frais investisseur : aucun frais annoncé sur la souscription, le porte-monnaie ou le retrait.
- Fiscalité 2026 : PFU de 31,4 % par défaut pour un résident fiscal français.
- Risque : perte partielle ou totale, retards et illiquidité.
Les chiffres officiels : deux dates à ne pas mélanger
Le répertoire des projets est mis à jour au fil des collectes. Il affichait 907 projets financés et 475 terminés lors de notre contrôle du 25 août. Le fichier de performance, lui, est arrêté au 6 juillet et couvre 884 opérations. L’écart est normal : une trentaine de projets a été ajoutée après la clôture statistique.
| Indicateur | Donnée au 6 juillet 2026 | Lecture utile |
|---|---|---|
| Projets dans le fichier | 884 | Périmètre « opérations » uniquement. |
| Projets intégralement remboursés | 455 | Dont 108 remboursés après retard selon le tableau. |
| Projets encore en cours | 429 | Inclut échéanciers initiaux, modifiés, retards et procédures. |
| Taux moyen annuel pondéré | Environ 11,4 % | Taux brut contractuel, pas un rendement net garanti. |
| Durée moyenne pondérée | Environ 16,1 mois | La durée réelle peut être supérieure après prorogation ou retard. |
| Millésime 2026 | 95 projets, 75,26 M€, 11,8 %, 23 mois | Année incomplète au 6 juillet, trop récente pour juger les remboursements. |
| Capital remboursé | Environ 152,94 M€ | À rapprocher des encours restant à rembourser. |
| Intérêts versés | Environ 26,90 M€ | Montant brut cumulé, non un bénéfice net pour chaque investisseur. |
La page de présentation résume ce même historique par « plus de 880 projets » et « près de 420 M€ ». Le classeur détaillé et le compteur en temps réel peuvent afficher des valeurs différentes selon leur date et leur périmètre. Nous citons donc systématiquement le millésime de la donnée.
Ce que change le référentiel FPF V5
Le format FPF V5 adopté en 2026 corrige une ambiguïté majeure. Un projet prorogé par avenant ou protocole et qui respecte son nouvel échéancier n’est plus classé comme « retard ». Il apparaît dans la catégorie « en cours respectueux d’échéances modifiées ». Les catégories de retard visent désormais un paiement réellement en retard par rapport à l’échéancier en vigueur.
- En cours selon l’échéancier initial : 218 projets dans le fichier.
- Échéanciers modifiés mais respectés : 109 projets.
- Retard de zéro à six mois : 20 projets.
- Retard de plus de six mois : 1 projet.
- Procédure amiable : 45 projets.
- Procédure collective ou judiciaire : catégorie séparée du simple retard.
- Perte définitive : zéro projet classé dans cette ligne à la date du fichier.
Cette ventilation est plus utile qu’un ancien « taux de défaut » unique. Elle montre qu’un projet peut être en cours sur un calendrier renégocié sans impayé actuel, tandis qu’une procédure amiable ou collective signale un risque plus sérieux. Le zéro perte définitive ne doit jamais effacer ces catégories : une perte n’est définitive qu’après la fin du recouvrement.
Comment fonctionne La Première Brique ?
La plateforme propose principalement des prêts à des sociétés qui portent une opération immobilière : marchand de biens, promotion, refinancement ou rénovation. Vous prêtez à la société du projet ; vous ne devenez pas propriétaire direct des logements ou du terrain.
- Vous ouvrez un compte et complétez les contrôles d’identité ainsi que le questionnaire investisseur.
- Vous consultez la fiche d’informations clés, le contrat de prêt, le budget, l’opérateur et les sûretés.
- Vous investissez à partir de 1 €, sans frais annoncés côté investisseur.
- La majorité des projets « opérations » rembourse capital et intérêts in fine ; certains versent des intérêts mensuels.
- Le remboursement dépend de la réussite économique du projet et peut être anticipé, prorogé ou retardé.
Le taux commence à courir à la date d’émission indiquée sur la fiche, pas nécessairement au moment où vous créditez votre compte. Les intérêts sont généralement calculés en fonction de la durée réelle. Lisez toujours les règles d’un remboursement anticipé et d’une prorogation.
Le ticket à 1 € : un vrai outil de diversification
Le minimum à 1 € n’est pas une promesse de rendement sans effort. Sa valeur est mathématique : avec 1 000 €, vous pouvez investir 50 € sur vingt projets au lieu de dépendre d’une seule opération. Vous réduisez l’impact d’un défaut isolé, sans supprimer le risque commun au marché immobilier.
La diversification doit aussi porter sur les opérateurs, les villes, les types d’opération, les sûretés, les durées et les millésimes. Cinquante projets du même promoteur ne constituent pas cinquante risques indépendants. Notre guide d’analyse d’un projet vous aide à construire cette grille.
Rendement brut et rendement net en 2026
Le fichier de juillet affiche un taux moyen annuel pondéré global proche de 11,4 %. Le millésime 2025 est à 11,6 % et le millésime 2026 à 11,8 % sur les projets enregistrés au 6 juillet. Ces chiffres sont des taux bruts contractuels ; un millésime récent n’a pas encore traversé tout son cycle de remboursement.
Exemple : 1 000 € à 11 % pendant 24 mois génèrent théoriquement 220 € d’intérêts. Avec le PFU de 31,4 %, le prélèvement atteint 69,08 € et les intérêts nets 150,92 €, soit environ 7,55 % net par an sur le capital initial. Ce résultat suppose un remboursement intégral et une rémunération maintenue pendant toute la durée réelle.
Un taux de 12 % n’est pas automatiquement préférable à 10 %. Il peut refléter davantage de risque, une sûreté moins protectrice, une marge opérationnelle plus faible ou un opérateur plus endetté. Le taux rémunère le risque ; il ne le compense pas forcément.
Frais et rémunération de la plateforme
La Première Brique annonce une plateforme gratuite pour l’investisseur : pas de frais de souscription, de gestion du porte-monnaie ni de retrait. Sa FAQ indique que la plateforme prend à sa charge des frais de transaction représentant en moyenne 1 % du montant financé et se rémunère auprès des porteurs de projet.
« Zéro frais » ne signifie pas « zéro coût économique ». Le taux est versé par l’emprunteur, qui supporte le coût du financement. Ce coût doit être intégré au budget et à la marge du projet. Une opération surchargée de dette ou de frais peut devenir plus fragile.
Fiscalité La Première Brique en 2026
Pour un résident fiscal français, les intérêts de prêts relèvent en principe du PFU de 31,4 % en 2026 : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. La plateforme prélève généralement l’impôt avant de créditer le solde et transmet un IFU. L’option pour le barème progressif est globale pour les revenus et gains mobiliers du foyer.
Ne reprenez pas une ancienne FAQ qui utilise encore le taux antérieur à 2026 : la DGFiP indique que les prélèvements sociaux passent à 18,6 % à compter du 1er janvier 2026 pour les revenus mobiliers concernés. Notre dossier sur la flat tax 2026 détaille le changement.
Le traitement d’une perte dépend de la qualification juridique exacte du prêt et des conditions fiscales. Il est imprudent d’affirmer que toute perte de crowdfunding se déduit automatiquement des intérêts. Consultez l’IFU, la fiche fiscale du projet et notre guide sur la fiscalité du crowdfunding immobilier.
Sécurité, agrément et garanties
La fiche AMF confirme l’agrément PSFP FP-2023-15, accordé le 28 septembre 2023 à la société immatriculée au RCS 848 713 442. Le service agréé est la facilitation de l’octroi de prêts et la fiche indique l’absence de passeport européen.
L’agrément impose un cadre d’information, de gestion et de continuité. Il ne signifie pas que l’AMF approuve chaque opération et ne crée aucun fonds de garantie. Les sûretés — hypothèque, fiducie, caution ou nantissement — améliorent parfois le recouvrement, mais leur efficacité dépend du rang, de la valeur réelle, des créanciers prioritaires et de la procédure.
Avant de souscrire, vérifiez le rang de l’hypothèque de premier rang, le ratio prêt/valeur, la marge de sécurité et la valeur de réalisation en vente forcée. Une sûreté affichée en gros caractères peut être peu utile si elle est de second rang ou porte sur un actif déjà très endetté.
LOCATIF : une offre différente à analyser séparément
L’offre LOCATIF finance des murs commerciaux sous forme de prêt. La plateforme présente deux moteurs : des revenus locatifs nets cibles de 6 à 9 % et une plus-value potentielle, avec une performance cible de 30 à 45 % sur cinq ans. La durée annoncée est de 60 mois et le processus de vente doit commencer à partir du 42e mois.
Ces objectifs ne sont pas garantis. Un locataire peut partir ou cesser de payer, les charges peuvent augmenter, l’actif peut se revendre moins cher ou plus tard et le refinancement final peut échouer. La double fiducie présentée par la plateforme structure la protection juridique, sans garantir une valeur de revente.
Point crucial : la page des indicateurs précise que les projets LOCATIF, plus récents, ne figurent pas encore dans le tableau historique des « opérations ». Ne mélangez donc pas le track record court terme de promotion/marchand de biens avec la performance future des prêts locatifs sur cinq ans.
Parrainage : bonus de 1 % vérifié
La page d’inscription liée à notre code indiquait, au 25 août 2026, un bonus de 1 % du montant du premier investissement, crédité sur le solde La Première Brique. L’avantage doit apparaître avant la création du compte. Une campagne commerciale peut évoluer, être plafonnée ou soumise à des conditions : faites une capture et lisez les modalités.
Pour bénéficier de l’offre vérifiée, vous pouvez utiliser notre lien de parrainage La Première Brique. Ce lien est affilié : Epargne Facile peut percevoir une commission, sans surcoût pour vous. L’affiliation n’influence pas notre note ni la présentation des risques.
Les risques à connaître
- Perte en capital : le remboursement dépend de la solvabilité de l’emprunteur et du projet.
- Illiquidité : il n’existe pas de revente garantie avant l’échéance.
- Prorogation : un calendrier modifié peut être respecté tout en allongeant l’immobilisation.
- Retard et procédure : amiable, collective ou judiciaire, avec issue et durée incertaines.
- Cycle immobilier : ventes, crédit bancaire, coûts de travaux et prix peuvent se dégrader ensemble.
- Concentration opérateur : plusieurs projets d’un même groupe peuvent connaître le même défaut.
- Risque LOCATIF : vacance, impayé, charges, valeur de revente et refinancement.
- Risque de plateforme : une cessation d’activité complique le suivi même si les contrats de prêt subsistent.
La Première Brique face aux alternatives
| Plateforme | Ticket annoncé | Point fort | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| La Première Brique | Dès 1 € | Accessibilité et volume de projets | Échéanciers modifiés et procédures à lire par catégorie |
| Tokimo | Dès 100 € | Ticket réduit et indicateurs FPF détaillés | 20 projets en retard et 1 en procédure au 31 décembre 2025 ; date plus ancienne |
| Raizers | Dès 100 € annoncé | Dimension européenne et TRI net de risque publié | 71 retards longs et 37 procédures collectives au 3 août 2026 |
| Homunity | 1 000 € généralement | Historique et actionnaire Tikehau Capital | Ticket élevé et stock important de dossiers dégradés |
| Anaxago | 1 000 € généralement | Offre non cotée large et statistiques détaillées | Taux de défaut immobilier publié de 31,8 % au 24 août 2026 |
Le faible ticket de La Première Brique est un avantage objectif. Il ne justifie pas de concentrer tout le portefeuille sur une seule plateforme. Diversifiez aussi l’intermédiaire et gardez le crowdfunding dans une poche limitée après votre épargne de précaution.
Notre avis final sur La Première Brique en 2026
La Première Brique fait partie des plateformes les plus accessibles et les plus dynamiques du marché français. Le ticket à 1 €, les frais nuls annoncés, 907 projets affichés et le passage au référentiel FPF V5 sont des points forts. La nouvelle lecture sépare enfin les prorogations respectées des vrais retards, ce qui améliore la qualité de l’information.
Notre recommandation reste prudente : ne regardez ni le taux de 11,4 % ni la ligne « zéro perte définitive » sans les échéanciers modifiés, procédures et risques de recouvrement. Utilisée avec de petits tickets répartis sur de nombreux opérateurs et plusieurs plateformes, La Première Brique peut compléter une allocation dynamique. Elle ne remplace ni un livret ni un portefeuille liquide et diversifié.
Sources et méthodologie
- La Première Brique — projets, compteur contrôlé le 25 août 2026.
- La Première Brique — indicateurs de performance, fichier au 6 juillet 2026, référentiel FPF V5.
- AMF — fiche La Première Brique, agrément FP-2023-15.
- La Première Brique — offre LOCATIF, objectifs, durée, risques et fiscalité présentés.
- DGFiP — revenus mobiliers, PFU et prélèvements sociaux 2026.
FAQ sur La Première Brique
La Première Brique est-elle fiable ?
La société figure sur la liste blanche de l’AMF comme PSFP sous le numéro FP-2023-15 depuis le 28 septembre 2023. Elle est autorisée pour la facilitation de prêts. Cet agrément encadre la plateforme, mais ne garantit ni le capital, ni le rendement, ni la qualité de chaque projet.
Combien de projets La Première Brique a-t-elle financés ?
Le répertoire public affichait 907 projets financés, dont 475 terminés, lors de notre contrôle du 25 août 2026. Le dernier fichier mensuel détaillé, daté du 6 juillet, porte sur 884 opérations : les deux compteurs n’ont donc pas la même date de référence.
Quel est le ticket minimum ?
La Première Brique permet d’investir dès 1 €. Ce minimum facilite une diversification très fine. Investir un euro n’a pas d’intérêt patrimonial en soi ; l’avantage est de pouvoir répartir un budget limité entre de nombreux projets, opérateurs et millésimes.
Quel rendement La Première Brique publie-t-elle ?
Le fichier de performance du 6 juillet 2026 affiche un taux moyen annuel pondéré global d’environ 11,4 %. Le millésime 2026 est à 11,8 % sur 95 projets dans ce fichier, mais l’année est incomplète. Il s’agit de taux bruts contractuels, avant fiscalité et perte éventuelle.
Quel est le taux de défaut de La Première Brique ?
Le nouveau référentiel FPF V5 sépare les échéanciers modifiés respectés des vrais retards. Au 6 juillet, le tableau recense notamment 20 projets en retard de zéro à six mois, un en retard de plus de six mois, 45 en procédure amiable et des procédures collectives distinctes. Il ne faut donc plus résumer le risque à un ancien pourcentage unique.
La Première Brique affiche-t-elle zéro perte ?
Le fichier classe encore zéro projet en perte définitive à sa date de mise à jour. Cela ne signifie pas zéro risque : dossiers en procédure, retards, échéanciers modifiés et recouvrements futurs peuvent encore évoluer. Une perte n’est définitive qu’à l’issue du processus de recouvrement.
Quels frais l’investisseur paie-t-il ?
La plateforme annonce zéro frais d’entrée, de gestion du porte-monnaie et de retrait pour l’investisseur. Elle indique prendre à sa charge des frais de transaction représentant en moyenne 1 % du montant financé. Vérifiez néanmoins la documentation d’un produit particulier.
Quelle fiscalité s’applique en 2026 ?
Pour un résident fiscal français, les intérêts de prêts sont en principe soumis au PFU de 31,4 % en 2026 : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. L’option pour le barème est globale. Le traitement d’une perte dépend de la nature juridique exacte du prêt et ne doit pas être présumé.
Le bonus de parrainage de 1 % existe-t-il encore ?
Oui lors de notre contrôle : la page d’inscription avec parrainage indiquait un bonus de 1 % du montant du premier investissement, crédité sur le solde. Une offre commerciale peut changer ; vérifiez toujours que l’avantage et ses conditions apparaissent avant de créer le compte.
Que vaut l’offre LOCATIF ?
LOCATIF finance sous forme de prêt des murs commerciaux sur un horizon annoncé de 60 mois, avec revenus mensuels et plus-value potentielle. La plateforme vise 6 à 9 % de revenus locatifs et 30 à 45 % de performance sur cinq ans, sans garantie. Le dernier tableau de performance précise que ces projets récents ne sont pas encore inclus dans ses indicateurs historiques.
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