Raizers : avis 2026, rendements, retards et risques

Raizers est l’un des acteurs historiques du crowdfunding immobilier européen. Au 3 août 2026, sa page officielle recense 461 projets et 454,09 M€ financés, avec un taux annuel moyen pondéré de 10,29 % depuis 2016. Ce chiffre brut est attractif, mais il ne suffit pas pour juger la performance : Raizers publie aussi un TRI net de risque de 5,11 %, 71 projets en retard de plus de six mois, 37 procédures collectives et 33,92 M€ de provisions/pertes.

Notre avis 2026 : Raizers se distingue par son agrément vérifiable, son passeport européen, sa transparence statistique et un accès désormais annoncé dès 100 €. En revanche, le stock de dossiers dégradés impose une sélection rigoureuse et une forte diversification. Le « 0 perte définitive » publié ne doit jamais être lu isolément.

Vérifié le 25 août 2026. Les chiffres sont contrôlés sur les indicateurs officiels Raizers, actualisés le 3 août 2026 ; le statut réglementaire vient de la fiche AMF de Raizers SAS. La fiscalité est vérifiée sur impots.gouv.fr. Cet article est pédagogique et ne constitue pas un conseil en investissement.

Raizers en bref

• Création : 2014 ; indicateurs détaillés publiés depuis l’année civile 2016.
• Agrément : PSFP n° FP-2023-5 depuis le 20 juin 2023.
• Passeport européen : Belgique, Luxembourg, Italie, Espagne, Portugal et Pays-Bas selon l’AMF.
• Ticket annoncé : dès 100 € sur le site public ; le minimum peut dépendre du projet ou de SmartInvest.
• Taux annuel moyen pondéré : 10,29 % depuis 2016 ; 11,20 % pour 2025 ; 10,91 % provisoire pour 2026.
• Durée moyenne pondérée : 21 mois depuis 2016.
• Risque publié : TRI net de risque de 5,11 %, 71 retards de plus de six mois et 37 procédures collectives.
• Frais : aucun frais annoncé pour l’investisseur sur l’offre standard.

Les chiffres officiels Raizers au 3 août 2026

Le tableau détaillé de la plateforme est plus utile que les compteurs marketing de la page d’accueil, car il fournit une date, une méthode et plusieurs niveaux de risque. Les chiffres globaux portent sur les opérations publiées depuis 2016.

Indicateur	Donnée officielle	Lecture utile
Projets financés	461	Historique significatif, sans préjuger de la qualité d’un nouveau dossier.
Nominal financé	454 089 869,40 €	Volume cumulé depuis 2016.
Capital remboursé	268 741 427,03 €	59,18 % du capital financé selon la plateforme.
Intérêts versés	54 644 155,09 €	Montant brut cumulé, non un bénéfice net de pertes pour chaque investisseur.
Projets intégralement remboursés	256	À comparer aux 461 projets financés et aux encours encore jeunes.
Taux annuel moyen pondéré	10,29 %	Taux contractuel moyen brut, avant impôt et risque.
TRI net de risque	5,11 %	Estimation globale intégrant la méthode de risque de Raizers.
Provisions/pertes	33 921 040,62 €	Montant prudentiel publié ; ne pas le confondre avec une perte définitive déjà actée.

Les millésimes récents restent incomplets. Le taux 2026 de 10,91 % repose sur 22 projets au 3 août et ne constitue pas une performance annuelle acquise. De même, seuls 2 % du nominal 2026 avaient été remboursés à cette date : il est trop tôt pour comparer ce millésime aux années anciennes.

Qu’est-ce que Raizers et comment investir ?

Raizers met en relation des investisseurs avec des professionnels qui financent une opération immobilière : promotion, marchand de biens, rénovation ou acquisition-revente. L’investissement prend le plus souvent la forme d’un prêt ou d’une obligation. Vous devenez créancier de la société qui porte le projet, pas copropriétaire direct des immeubles.

1. Vous créez un compte, transmettez les pièces d’identité et complétez le questionnaire investisseur.
2. Vous lisez la fiche d’informations clés, la documentation juridique, les comptes de l’opérateur et les caractéristiques des sûretés.
3. Vous choisissez un montant, à partir du minimum affiché pour l’offre concernée.
4. Les intérêts peuvent être versés périodiquement ou in fine ; le capital est généralement remboursé à l’échéance, si l’opération le permet.
5. En cas de retard, la durée réelle peut dépasser la durée contractuelle et une procédure de recouvrement peut devenir nécessaire.

Le site public présente aussi SmartInvest, un outil d’allocation automatisée annoncé dès 100 €. L’automatisation facilite la répartition mais ne transforme pas les projets en placement garanti. Gardez la maîtrise des critères, des montants et de la concentration par opérateur.

Rendement Raizers : le brut n’est pas le rendement final

Le taux moyen pondéré de 10,29 % est un taux brut lié aux contrats financés. Il ne retranche ni votre fiscalité ni une éventuelle perte. Raizers publie heureusement un second indicateur : le TRI net de risque de 5,11 % depuis 2016, contre un TRI maximum possible de 10,42 %. Le coût du risque annuel constaté est ainsi évalué à 5,31 %.

Cette estimation repose sur des hypothèses explicites : pour les dossiers en retard de plus de six mois ou en procédure collective, Raizers retient notamment un recouvrement pouvant aller jusqu’à 75 % de la valeur retenue lorsqu’une sûreté réelle existe, et aucun flux supplémentaire en l’absence de sûreté réelle. Ce n’est donc pas un rendement encaissé identique pour tous, mais une estimation méthodologique qui peut encore évoluer.

Exemple après PFU en 2026

Pour 5 000 € placés à 10 % pendant 24 mois, les intérêts contractuels théoriques atteignent 1 000 €. Avec un PFU de 31,4 %, le prélèvement est de 314 € et les intérêts nets de fiscalité de 686 €, soit environ 6,86 % par an sur le capital initial. Ce calcul suppose un remboursement complet et à l’heure. Un retard non rémunéré ou une perte réduit fortement ce résultat.

Retards, procédures et pertes : la bonne lecture

Au 3 août 2026, le tableau global distingue 20 projets en retard de zéro à six mois, 71 en retard de plus de six mois et 37 en procédure collective. Il classe encore zéro projet en perte définitive. Ces catégories décrivent des états juridiques ou calendaires différents ; les additionner sans méthode ou ne regarder que la dernière ligne conduit à des conclusions trompeuses.

La ligne « provisions/pertes » atteint 33,92 M€. Elle traduit la prudence appliquée aux dossiers dégradés, sans signifier que ce montant est déjà définitivement perdu. À l’inverse, « zéro perte définitive » ne signifie ni zéro risque ni remboursement certain : une procédure collective peut durer plusieurs années et son taux de recouvrement n’est connu qu’à la fin.

Pour juger la plateforme, suivez ensemble le nominal restant dû, le nombre de retards courts et longs, les procédures collectives, les provisions, le TRI net de risque et les remboursements effectifs. Notre méthode d’analyse d’un projet de crowdfunding détaille ces contrôles.

Ticket minimum et frais

Le site Raizers annonce désormais un investissement dès 100 €, notamment via SmartInvest. Cette information remplace les anciens avis qui citaient systématiquement 1 000 €. Le montant effectivement accepté peut toutefois varier selon le projet, son mode d’allocation ou les conditions disponibles au moment de souscrire.

Raizers présente l’offre comme sans frais pour l’investisseur et se rémunère auprès du porteur de projet. Le taux affiché est donc avant fiscalité, mais sans commission de souscription standard retranchée côté investisseur. Vérifiez malgré tout le bulletin, car un véhicule, une offre ou un service spécifique peut avoir ses propres conditions.

Raizers est-elle fiable et réglementée ?

La fiche officielle de l’AMF confirme que Raizers SAS, RCS 804 419 901, est agréée PSFP sous le numéro FP-2023-5 depuis le 20 juin 2023. Les services agréés incluent la facilitation de prêts et des services de placement et de réception-transmission d’ordres sur des actions et obligations. Son passeport couvre la Belgique, le Luxembourg, l’Italie, l’Espagne, le Portugal et les Pays-Bas.

Raizers figure également dans l’annuaire officiel de B Lab avec un score B Impact publié de 82,7. Cette certification évalue des pratiques sociales, environnementales et de gouvernance ; elle ne mesure pas le risque de crédit des opérations proposées.

Un agrément atteste que l’entreprise est autorisée à fournir certains services. Il ne signifie pas que l’AMF valide chaque projet, garantit les rendements ou indemnisera les pertes. Vérifiez la fiche AMF, le registre ESMA en temps réel, le nom de domaine et les coordonnées avant tout versement.

Les risques à comprendre avant d’investir

• Perte partielle ou totale : le porteur de projet peut ne pas rembourser tout le capital.
• Illiquidité : aucune sortie immédiate n’est garantie ; vous pouvez rester bloqué au-delà de l’échéance.
• Concentration immobilière : plusieurs projets peuvent souffrir en même temps d’un choc sur les taux, les coûts de construction ou les ventes.
• Risque opérateur : diversifier les adresses ne suffit pas si plusieurs dossiers dépendent du même promoteur ou groupe.
• Risque juridique des sûretés : hypothèque, fiducie ou caution peuvent réduire la perte sans assurer un recouvrement total ou rapide.
• Risque de taux cible : un taux élevé rémunère généralement un risque élevé ; ce n’est pas une prime gratuite.
• Risque de plateforme : le contrat subsiste en principe si l’intermédiaire cesse son activité, mais le suivi peut devenir plus complexe.

Le ticket de 100 € facilite la diversification : c’est un progrès important. Il ne faut pas l’utiliser pour multiplier les souscriptions sans analyse. Une bonne diversification croise au minimum les opérateurs, les régions, les types d’opération, les millésimes et plusieurs plateformes.

Fiscalité Raizers en 2026

Pour un résident fiscal français investi hors enveloppe, les intérêts d’obligations relèvent par défaut du PFU de 31,4 % en 2026 : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Vous pouvez opter pour le barème progressif, mais l’option concerne globalement les revenus et gains mobiliers du foyer ; une simulation complète est nécessaire.

Attention à une erreur fréquente : une perte sur une obligation classique ne se déduit pas automatiquement des intérêts encaissés. Le régime d’imputation pendant cinq ans et la case 2TY concernent certains prêts participatifs éligibles et anciens minibons, dans une limite annuelle spécifique, pas toutes les obligations de crowdfunding. Consultez notre guide vérifié sur la fiscalité du crowdfunding immobilier et notre dossier sur la flat tax 2026.

Les obligations ne représentent pas une détention directe de l’immeuble et ne sont en principe pas comprises dans l’assiette IFI du particulier. La situation peut différer avec un véhicule à prépondérance immobilière ou un montage particulier : référez-vous à la documentation fiscale de l’instrument.

Notre grille pour sélectionner un projet Raizers

1. Opérateur : comptes, capitaux propres, expérience, incidents passés et nombre d’opérations simultanées.
2. Marge : marge avant impôt et marge de sécurité après hausse des coûts et baisse du prix de vente.
3. Commercialisation : ventes signées, réservations fragiles, permis purgé et financement bancaire.
4. Sûretés : rang réel, assiette, valeur expertisée, créanciers prioritaires et conditions d’exécution.
5. Structure : destination des fonds, dette existante, ratios prêt/valeur et prêt/coût.
6. Scénario dégradé : retard de douze mois, ventes plus lentes et décote de prix.
7. Concentration : exposition totale au même groupe, à la même ville et au même millésime.

Raizers face aux alternatives

Plateforme	Ticket indicatif	Point fort	Point de vigilance
Raizers	Dès 100 € annoncé	Passeport européen et statistiques très détaillées	71 retards longs, 37 procédures collectives au 3 août 2026
Homunity	1 000 € généralement	Historique important et actionnaire Tikehau Capital	124 retards de plus de six mois et 51 procédures au 10 juillet 2026
Anaxago	1 000 € généralement	Offre non cotée plus large et TRI net de risque publié	Taux de défaut immobilier publié de 31,8 % au 24 août 2026
La Première Brique	Dès 1 € annoncé	Accessibilité et diversification fine	Historique plus court et sélection projet par projet indispensable

Le bon choix dépend moins du taux vitrine que de la qualité des dossiers disponibles et de votre portefeuille existant. Panacher plusieurs plateformes réduit le risque opérationnel de l’intermédiaire, mais pas un choc commun au marché immobilier. Pour comparer l’ensemble du marché, consultez notre comparatif des plateformes de crowdfunding.

À qui Raizers peut-elle convenir ?

Raizers peut convenir à un investisseur qui possède déjà une épargne de précaution, accepte un horizon réel plus long que la durée annoncée et veut diversifier une petite poche dynamique. Le ticket dès 100 € rend possible une répartition plus fine qu’avec un seuil de 1 000 €, à condition de ne pas confondre facilité d’accès et faible risque.

La plateforme convient moins à une personne qui aura besoin de son argent à date fixe, refuse toute perte ou concentre déjà fortement son patrimoine dans l’immobilier. Dans ce cas, un livret, un fonds monétaire ou une enveloppe de long terme diversifiée répond souvent mieux au besoin. Commencez par notre guide sur l’épargne de précaution.

Notre avis final sur Raizers en 2026

Raizers mérite une bonne note pour sa transparence : peu de plateformes publient avec autant de détail les retards courts et longs, procédures, provisions, capital restant dû et TRI net de risque. Son statut PSFP, son passeport européen et le ticket annoncé dès 100 € constituent de vrais atouts.

Notre réserve est tout aussi claire. Le rendement brut de 10,29 % depuis 2016 tombe à 5,11 % dans l’estimation nette de risque publiée, et 108 projets se trouvent soit en retard de plus de six mois, soit en procédure collective. Ce n’est pas un livret à 10 %. Raizers peut avoir sa place dans une poche limitée, diversifiée et patiente, mais jamais dans l’épargne de sécurité.

Si vous souhaitez consulter l’offre actuelle, voici le site de Raizers. Ce lien est affilié : Epargne Facile peut percevoir une commission sans surcoût pour vous. L’affiliation n’influence pas les chiffres, les risques présentés ni notre note.

Sources et méthodologie

• Raizers — indicateurs de performance, actualisés le 3 août 2026.
• Raizers — site officiel, ticket annoncé dès 100 €, frais et présentation de SmartInvest.
• AMF — liste blanche Raizers SAS, agrément FP-2023-5.
• B Lab — fiche Raizers SAS, score B Impact publié.
• DGFiP — revenus mobiliers, fiscalité 2026.

FAQ sur Raizers