Remake Live : avis 2026, rendement, frais et risques

Elle fait partie de cette poignée de SCPI récentes qui ont fait voler en éclats les vieilles habitudes du marché, et elle affiche l’un des rendements les plus élevés du secteur. Remake Live est une SCPI de nouvelle génération, sans frais d’entrée, à forte dimension européenne, qui distribue plus de 7 % depuis quatre ans, tout en présentant un point technique crucial : un écart marqué entre rendement brut et net de fiscalité étrangère. Zéro frais de souscription, revenus mensuels, patrimoine dans neuf pays, label ISR : les arguments sont séduisants. Mais un rendement qui s’érode doucement, des frais de gestion parmi les plus élevés du marché et un taux affiché qui n’est pas celui que vous toucherez vraiment imposent un examen lucide. Voici notre analyse complète, chiffres du bulletin à l’appui.

Cet avis se veut le plus complet et le plus honnête du marché. Transparence d’usage : ce site est financé par la publicité et l’affiliation, et un lien partenaire est signalé plus bas. Notre méthode ne change pas : la note suit le mérite, jamais une commission. Rappel : une SCPI comporte un risque de perte en capital, des revenus non garantis et une liquidité limitée.

Remake Live en bref

Remake Live est une SCPI moderne, sans frais d’entrée et au rendement élevé, dont le taux affiché doit être lu net de fiscalité étrangère.

• Société de gestion : Remake Asset Management, acteur de la nouvelle génération de SCPI.
• Création : 2022, montée en puissance rapide vers près d’un milliard d’euros.
• Capitalisation : 904 millions d’euros au 30 juin 2026, 13 135 associés.
• Rendement 2025 : 7,05 % brut, mais 5,69 % net de fiscalité étrangère, en érosion régulière.
• Le grand atout : 0 % de frais d’entrée, revenus mensuels, forte diversification européenne, label ISR.
• L’envers du décor : frais de gestion élevés, pénalité de retrait, écart brut/net à comprendre.
• Profil : une SCPI de rendement performante, à détenir sur le long terme et à lire dans le détail.

Qu’est-ce que la SCPI Remake Live ?

Remake Live est une SCPI de rendement diversifiée à capital variable, lancée en 2022 par Remake Asset Management, une société de gestion agréée par l’AMF qui s’inscrit dans la vague des SCPI nouvelle génération, à l’image d’Iroko Zen. Le principe de la SCPI, rappelé dans notre rubrique dédiée aux SCPI, reste classique : vous achetez des parts, la société mutualise l’épargne pour constituer un parc immobilier, et vous reverse votre quote-part des loyers.

Ce qui caractérise Remake Live, c’est son positionnement moderne et résolument européen : 0 % de commission de souscription, des revenus potentiels versés mensuellement et un patrimoine fortement international. Au 30 juin 2026, la SCPI totalise 904 M€ de capitalisation, 13 135 associés et 4 431 907 parts. Son parc compte 77 immeubles, 105 locataires et 145 baux dans neuf pays ; 78,31 % de la valeur des immeubles est située hors de France. Le Royaume-Uni pèse 31,08 % du portefeuille, devant la France à 21,69 %. Labellisée ISR, elle consacre aussi une poche à l’immobilier social. C’est une concurrente directe d’Iroko Zen, à comparer également à des modèles plus classiques comme Épargne Pierre.

Le modèle sans frais d’entrée : l’atout et sa contrepartie

Remake Live applique 0 % de commission de souscription : le prix de souscription et la valeur de retrait s’établissent à 204 € au 30 juin 2026, sous réserve de la commission de retrait anticipé. Cet avantage évite l’importante friction d’entrée des SCPI traditionnelles, mais ne rend pas le produit gratuit et ne garantit ni la revente ni la valeur de la part.

La documentation T2 2026 prévoit une commission de gestion de 18 % TTC des produits encaissés, ainsi que 5 % TTC sur les acquisitions d’actifs et 5 % TTC sur les travaux concernés. Une commission de retrait de 5 % TTC s’applique aux parts détenues depuis moins de cinq ans, sauf accidents de la vie prévus par la note d’information. Le rendement publié est net de la commission de gestion, mais l’analyse du coût total doit tenir compte de cette structure.

Le rendement : 7 % affiché, mais lequel exactement ?

C’est ici que cet avis se distingue, car le rendement de Remake Live recèle une subtilité capitale que les présentations enthousiastes passent sous silence. Le taux de distribution 2025 ressort à 7,05 % brut, ce qui correspond à un dividende d’environ 14,37 euros par part et marque une quatrième année consécutive au-dessus de 7 %. Sur le papier, c’est l’un des meilleurs rendements du marché.

Mais ce 7,05 % est brut de fiscalité étrangère. Le patrimoine étant majoritairement hors de France, la SCPI acquitte un impôt local dans les pays d’investissement pour le compte des associés, si bien que le taux de distribution net de cette fiscalité étrangère tombe à environ 5,69 %. C’est cette nuance que tout investisseur doit comprendre : le rendement réellement perçu avant fiscalité française est plus proche de 5,7 % que de 7 %. La bonne nouvelle, nous y reviendrons, est que cet impôt déjà payé à l’étranger allège la fiscalité française restant due. Second point d’honnêteté : le rendement s’érode régulièrement, passé de 7,79 % en 2023 à 7,50 % en 2024 puis 7,05 % en 2025. Cette pente descendante, sans être alarmante et toujours au-dessus du marché, doit être notée : la société vise officiellement un objectif plus prudent, 5,50 %, et la trajectoire récente s’en rapproche.

Au T2 2026, Remake Live a distribué 3,32 € brut de fiscalité étrangère par part : 0,77 € d’impôt étranger ont été acquittés par la SCPI et 2,55 € ont été perçus net de cette fiscalité étrangère. Ces montants concernent les parts en jouissance ; ils ne permettent pas, à eux seuls, d’extrapoler le taux annuel 2026.

La diversification internationale : force et spécificité

L’un des traits les plus marquants de Remake Live est son internationalisation poussée, plus forte que la plupart des SCPI : avec 78,31 % de son patrimoine hors de France, répartie dans neuf pays européens, Royaume-Uni inclus, sur de multiples secteurs, elle offre une diversification géographique et sectorielle remarquable, qui mutualise le risque locatif et capte des opportunités sur des marchés variés.

Cette dimension internationale a un double effet. Sur le risque, elle réduit la dépendance au seul marché français, notamment au marché tendu des bureaux franciliens, un atout dans la conjoncture actuelle. Sur la fiscalité, comme nous le détaillons plus bas, l’investissement à l’étranger ouvre un traitement souvent plus favorable des revenus. La contrepartie est cet écart brut/net de fiscalité étrangère déjà évoqué, et une exposition à des marchés immobiliers étrangers que la société de gestion doit savoir sélectionner, dans un parc encore jeune où chaque acquisition pèse fortement sur la performance d’ensemble. La diversification de Remake Live est un atout solide, à condition d’en lire correctement les implications.

L’envers du décor : frais, pénalités et valorisation

Poursuivons l’analyse honnête. Au-delà des frais de gestion élevés déjà soulignés, deux points méritent l’attention de tout investisseur.

Le premier point de vigilance est la sortie anticipée : 5 % TTC du montant remboursé sont prélevés lorsque les parts ont moins de cinq ans, hors exceptions, et la SCPI ne garantit jamais le retrait. Au 30 juin 2026, la liquidité est toutefois saine : 22,3 M€ de collecte nette au T2, 3 423 parts retirées et aucune part en attente de retrait.

Le second point est la valorisation. Le prix de souscription de 204 € se situe légèrement sous la valeur de reconstitution de 205,04 €, soit une décote d’environ 0,51 %. La valeur de réalisation atteint 175,53 €. La valeur d’expertise du patrimoine a progressé de 0,4 % à périmètre et change constants depuis fin 2025, et de 0,8 % change inclus. Cette proximité prix-reconstitution offre une marge raisonnable, sans constituer une garantie contre une baisse future.

Les indicateurs clés : une exploitation solide

Au 30 juin 2026, les indicateurs d’exploitation sont solides : TOF de 98,93 %, TOP de 98,85 % et taux d’encaissement des loyers de 99 %. Le portefeuille compte 105 locataires et 145 baux, avec une durée ferme moyenne restant à courir de 9,10 ans. Ces chiffres sont très favorables, mais ils restent une photographie trimestrielle et ne garantissent pas les loyers futurs.

La SCPI détient 77 immeubles dans neuf pays pour une valeur de 1,053 Md€ et une surface de 477 197 m². Elle a acquis six immeubles au T2 pour 80,8 M€, avec un rendement acte en main moyen de 7,82 % au jour des acquisitions. Son taux d’endettement est de 27,15 %, sous le maximum statutaire de 40 %, ce qui ajoute un levier mais aussi un risque de financement et de taux. Sa jeunesse depuis 2022 demeure la principale limite : le véhicule n’a pas encore traversé un cycle immobilier complet.

La fiscalité de Remake Live : l’avantage international

Venons-en à un point fort réel, qui compense en partie l’écart brut/net. Les revenus d’une SCPI détenue en direct sont des revenus fonciers, soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Mais la forte dimension étrangère de Remake Live change la donne : les revenus de source étrangère bénéficient des conventions fiscales internationales qui neutralisent la double imposition, et échappent en grande partie aux prélèvements sociaux français de 17,2 %.

Concrètement, pour un résident fiscal français, le rendement net après fiscalité française d’une SCPI fortement internationale comme Remake Live est souvent supérieur à celui d’une SCPI 100 % française à performance comparable, malgré l’impôt étranger déjà acquitté. C’est un argument concret, particulièrement pour les contribuables fortement imposés, dont le détail figure sur impots.gouv.fr. À noter aussi une valeur IFI de la part inférieure à son prix, ce qui allège l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière. Pour optimiser davantage, loger ses parts en assurance-vie ou recourir au démembrement restent des pistes classiques. La fiscalité est donc un vrai atout de Remake Live, à condition d’avoir d’abord compris l’écart brut/net.

Remake Live, est-ce fait pour vous ?

Remake Live convient à l’investisseur qui recherche un rendement élevé et une forte diversification internationale, séduit par l’absence de frais d’entrée, les revenus mensuels et l’avantage fiscal des revenus étrangers, et prêt à s’engager sur le long terme. Pour un horizon où les frais d’entrée d’une SCPI classique pèseraient, le modèle sans frais est avantageux, à condition de dépasser la période de pénalité de retrait de cinq ans. C’est une excellente brique de rendement pour une allocation SCPI, complémentaire d’une SCPI socle plus classique et française.

Elle conviendra moins à qui se fierait au seul 7 % affiché sans intégrer l’écart net de fiscalité étrangère et les frais de gestion élevés, ou à qui aurait besoin de liquidité à court terme. Et l’investisseur prudent gardera en tête la jeunesse de la SCPI, qui n’a pas encore traversé de cycle complet. Comme toujours, la règle d’or s’applique : une part mesurée du patrimoine, un horizon long, et une épargne de précaution intacte au préalable.

Notre notation de Remake Live

Nous notons chaque SCPI selon une grille pondérée identique, indépendamment de tout partenariat.

Critère	Poids	Note / 5	Lecture au 30 juin 2026
Performance	25 %	4,5	TD 2025 de 7,05 %, net de fiscalité étrangère de 5,69 % ; objectif de 5,50 % non garanti.
Patrimoine et gestion	25 %	4,7	77 immeubles, 105 locataires, neuf pays, TOF de 98,93 % et baux fermes de 9,10 ans.
Liquidité	15 %	4,8	22,3 M€ de collecte nette au T2 et aucune part en attente de retrait.
Valorisation	15 %	4,7	Prix de 204 € contre 205,04 € de valeur de reconstitution : décote de 0,51 %.
Frais	10 %	2,9	0 % à l’entrée, mais gestion à 18 % TTC et commissions de 5 % TTC.
Structure et risque	10 %	3,5	Endettement de 27,15 %, exposition internationale et historique encore court.
Note globale	100 %	4,3 / 5	Une SCPI solide et bien valorisée, avec des frais élevés et un recul historique encore limité.

Rappel de transparence : le site est financé par la publicité et l’affiliation. La note ci-dessus reflète notre seule analyse.

Notre avis final sur Remake Live

Au 30 juin 2026, Remake Live présente un dossier solide : 904 M€ de capitalisation, 77 immeubles dans neuf pays, un TOF de 98,93 %, aucune part en attente de retrait et un prix de 204 € légèrement inférieur à la valeur de reconstitution de 205,04 €. La collecte nette de 22,3 M€ au T2 et la durée ferme moyenne des baux de 9,10 ans renforcent cette lecture. La distribution mensuelle, le label ISR et la poche sociale ajoutent une vraie différenciation.

Notre vigilance porte sur quatre points. Le TD 2025 de 7,05 % est brut de fiscalité étrangère ; le montant net de cette fiscalité est de 5,69 %. La performance s’est tassée depuis 2023 et l’objectif long terme reste 5,50 %, non garanti. Les frais récurrents sont élevés, avec 18 % TTC de gestion, et une sortie avant cinq ans supporte 5 % TTC hors exceptions. Enfin, l’endettement de 27,15 %, les devises et la jeunesse du véhicule ajoutent des risques. Notre avis reste favorable pour une allocation diversifiée et un horizon d’au moins dix ans, mais pas pour une épargne de précaution ni pour un investisseur susceptible de devoir revendre rapidement.

Comme la plupart des SCPI, Remake Live se souscrit via des distributeurs et plateformes spécialisés, en direct, en assurance-vie ou en démembrement. Vous pouvez découvrir cette SCPI et investir via notre plateforme partenaire Epargnoo. Ce lien est un lien partenaire : si vous souscrivez par ce biais, le site peut percevoir une commission, sans surcoût pour vous, et sans influence sur la note attribuée. Rappel : ce placement comporte un risque de perte en capital, des revenus non garantis et une liquidité limitée.

Résumé des points clés

• Remake Live est une SCPI de rendement diversifiée lancée en 2022 par Remake Asset Management.
• Son modèle : 0 % de frais d’entrée, revenus mensuels, forte diversification européenne, label ISR.
• Au 30 juin 2026 : 904 M€ de capitalisation, 13 135 associés, 4 431 907 parts, 77 immeubles et 105 locataires.
• Taux de distribution 2025 de 7,05 % brut, mais 5,69 % net de fiscalité étrangère, en érosion depuis trois ans.
• 78,31 % de la valeur des immeubles est située hors de France, dans neuf pays.
• Liquidité : 22,3 M€ de collecte nette au T2, 3 423 parts retirées et aucune part en attente au 30 juin 2026.
• Points de vigilance : gestion à 18 % TTC, retrait à 5 % TTC avant cinq ans, endettement de 27,15 % et jeunesse du véhicule.
• Verdict : une SCPI de rendement international performante, à lire dans le détail et détenir sur le long terme.

Sources et date de vérification

Analyse vérifiée le 25 août 2026 à partir du bulletin réglementaire Remake Live T2 2026, valable du 1er juillet au 30 septembre 2026, de la présentation officielle de Remake Live et de la note d’information disponible sur cette page. Les chiffres de patrimoine, liquidité, valorisation, distribution et frais sont arrêtés au 30 juin 2026. Pour les risques généraux, consultez également le rappel de l’AMF sur les SCPI.

FAQ : vos questions sur la SCPI Remake Live