SCPI ou crowdfunding immobilier : que choisir ?

par | Août 5, 2023 | Crowdfunding, Immobilier | 0 commentaires

L’investissement immobilier attire nombre d’épargnants en quête de rendement et de diversification de leur patrimoine. Cependant, tous ne souhaitent pas forcément devenir propriétaires directs de biens immobiliers. Pour eux, le marché offre des alternatives intéressantes comme les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et le crowdfunding immobilier. Ces deux options d’investissement ont leurs propres caractéristiques, atouts et contraintes. Le choix entre les deux dépend en grande partie des objectifs, de la tolérance au risque et des perspectives de l’investisseur. Cet article vise à éclairer votre lanterne en décortiquant ces deux formes d’investissement immobilier, leurs rendements, leurs avantages, leurs inconvénients, et bien plus encore. Plongeons donc dans l’univers du crowdfunding immobilier et des SCPI.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier?

Le crowdfunding immobilier, également connu sous le nom de financement participatif immobilier, a su se faire une place dans l’écosystème des investissements immobiliers. Ce mécanisme donne aux investisseurs privés l’opportunité de contribuer au financement de projets immobiliers en leur offrant une part de la rentabilité escomptée du projet.

Ce modèle d’investissement fonctionne généralement comme suit : les promoteurs immobiliers achètent un bien immobilier, puis divisent cet investissement en centaines de parts ou de titres de propriété. Ces titres peuvent alors être acquis par des investisseurs sous la forme d’un placement obligataire à court terme, généralement sur une période de 12 à 36 mois. Chaque titre donne droit à un dividende en contrepartie de l’investissement initial. Cela donne aux investisseurs le choix et le contrôle de l’opération dans laquelle ils souhaitent investir, à la différence des SCPI.

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Parmi les plateformes de crowdfunding immobilier, certaines se sont forgé une solide réputation. À l’instar de Clubfunding, reconnue pour sa transparence et sa diversité de projets proposés, qui placent l’investisseur au cœur de l’initiative. Ensuite, La Première Brique, qui se distingue par sa facilité d’accès et sa souplesse, idéale pour les investisseurs novices. Enfin, Les Entreprêteurs, plateforme de référence, offre une grande variété de projets entrepreneuriaux, incluant l’immobilier, mettant ainsi l’accent sur l’innovation. Ces plateformes démontrent l’éventail d’opportunités qu’offre le crowdfunding en matière d’investissement immobilier.

Les atouts du crowdfunding immobilier

L’un des principaux attraits du crowdfunding immobilier est son accessibilité. Avec des tickets d’entrée qui peuvent commencer à partir de 100 euros, voire moins dans certains cas, ce type d’investissement ouvre la porte à un large éventail d’investisseurs qui souhaitent s’aventurer dans l’immobilier.

Un autre avantage significatif est le rendement potentiellement élevé. Les projets de crowdfunding immobilier offrent en effet des rendements qui peuvent être nettement supérieurs à ceux de nombreuses autres formes d’investissement. Au premier semestre 2021, par exemple, le rendement moyen de ces produits a atteint 9,2%, avec une fourchette allant de 7% à 11%, selon le baromètre du crowdfunding immobilier. C’est plus du double du taux de distribution moyen des SCPI, qui était de 4,45% en moyenne la même année.

Les inconvénients et les risques du crowdfunding immobilier

Toutefois, comme tout investissement, le crowdfunding immobilier comporte également son lot de risques. Le plus évident est le risque de perte en capital. Si le projet dans lequel vous avez investi échoue, vous pourriez perdre une partie, voire la totalité de votre investissement.

Le crowdfunding immobilier nécessite également une diversification des investissements. Chaque investissement est lié à un projet immobilier unique, ce qui signifie que vous devez investir dans plusieurs projets pour répartir les risques.

En outre, la liquidité est une autre préoccupation pour les investisseurs en crowdfunding immobilier. Vous ne pouvez récupérer votre investissement que lorsque le projet est totalement achevé et les lots commercialisés. Si le projet prend du retard, votre investissement peut être immobilisé pendant plus longtemps que prévu.

Finalement, le crowdfunding immobilier, malgré ses atouts, doit être approché avec prudence et avec une compréhension claire des risques associés. Une évaluation soignée du projet, une diversification prudente de vos investissements et une gestion rigoureuse des risques sont donc essentielles pour maximiser les rendements et minimiser les pertes potentielles.

Qu’est-ce que les SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, plus couramment appelées SCPI, se sont imposées comme un outil financier incontournable pour ceux qui cherchent à s’investir dans l’immobilier. Cette forme de placement permet à l’investisseur de devenir copropriétaire d’un patrimoine immobilier diversifié, sans avoir à gérer les contraintes habituelles de l’investissement immobilier direct.

Le fonctionnement d’une SCPI est assez simple : une société de gestion collecte des fonds auprès d’investisseurs privés, puis utilise ces fonds pour acheter, gérer et optimiser un portefeuille immobilier. En retour, les investisseurs reçoivent des parts de la SCPI, qui leur donnent droit à une quote-part des revenus générés par la location des biens immobiliers.

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Dans l’univers des SCPI, certaines se distinguent particulièrement par leur popularité et leurs performances. C’est le cas de Corum Origin, une SCPI de renom qui se caractérise par son rendement attractif et sa présence internationale. Remake Live, quant à elle, se distingue par son engagement dans l’immobilier durable et éco-responsable. Enfin, Iroko Zen se révèle comme une option de choix pour les investisseurs cherchant à capitaliser sur l’immobilier résidentiel de qualité. Ces trois SCPI illustrent la diversité des opportunités disponibles dans ce domaine d’investissement.

Les atouts des SCPI

L’attrait majeur des SCPI réside dans leur capacité à rendre l’investissement immobilier plus accessible et moins contraignant. Il n’est plus nécessaire de disposer d’une somme importante pour acquérir un bien immobilier en entier ; avec les SCPI, vous pouvez devenir copropriétaire d’un ensemble de biens pour une somme nettement inférieure.

Les SCPI se distinguent également par leur performance. Historiquement, elles ont offert des rendements stables et attrayants. En effet, en 2021, le taux de distribution moyen sur valeur de marché (TDVM) des SCPI était de 4,45%, ce qui est considérablement plus élevé que le rendement des livrets d’épargne traditionnels.

Un autre bénéfice non négligeable des SCPI concerne la diversification. En investissant dans une SCPI, votre argent est réparti sur une large gamme de biens immobiliers (bureaux, commerces, entrepôts, résidences étudiantes, etc.) et sur des zones géographiques différentes. Cette diversification réduit le risque lié à un seul type de bien ou à un seul marché immobilier.

Les inconvénients et les risques des SCPI

Malgré ces nombreux attraits, il ne faut pas ignorer les risques inhérents aux SCPI. Tout d’abord, l’investissement en SCPI est par nature peu liquide. Il n’est pas toujours aisé de revendre rapidement ses parts en cas de besoin.

De plus, le rendement des SCPI n’est pas garanti. Il est directement lié à la performance de la gestion immobilière et à l’état du marché immobilier. En période de crise économique, par exemple, les locataires pourraient éprouver des difficultés à payer leurs loyers, ce qui pourrait réduire les revenus distribués aux associés.

Enfin, il est bon de rappeler que l’investissement en SCPI est un placement à long terme. Il est généralement recommandé de conserver ses parts pendant une période de 8 à 10 ans pour bénéficier pleinement du potentiel de rendement.

C’est pourquoi il est primordial, avant de se lancer, de bien analyser le projet de SCPI : qualité des biens immobiliers, compétence de la société de gestion, perspectives du marché, etc. Une fois ces éléments pris en compte, l’investissement en SCPI peut se révéler une option d’investissement immobilier particulièrement attrayante.

SCPI ou crowdfunding immobilier : la comparasion

Dans le domaine de l’investissement immobilier, deux stratégies contemporaines se démarquent : les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et le crowdfunding immobilier. Alors que les deux offrent un accès démocratisé à l’immobilier, elles présentent des dynamiques et des rendements différents, qui peuvent mieux correspondre à certains profils d’investisseurs en fonction de leurs objectifs et de leur tolérance au risque. Dans cet article, nous mettrons ces deux véhicules d’investissement en lumière, en comparant leurs principes, leurs rendements potentiels et leur degré de diversification. En fin de compte, nous souhaitons vous aider à comprendre ces deux options afin de vous guider vers l’investissement qui correspond le mieux à vos objectifs financiers.

Comparaison des tickets d’entrée

Les SCPI et le crowdfunding immobilier se distinguent par leur ticket d’entrée. D’une part, une SCPI demande généralement un investissement minimal compris entre 187 et 10 000 €, ce qui offre un point d’entrée relativement bas pour les personnes souhaitant investir dans l’immobilier. D’autre part, le crowdfunding immobilier a un seuil d’entrée encore plus faible, avec des projets accessibles à partir de 1 à 1000 €. Cette flexibilité rend le crowdfunding particulièrement attrayant pour les nouveaux investisseurs ou ceux qui disposent d’un capital plus restreint.

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Analyse des frais d’entrée

Concernant les frais d’entrée, on observe une différence significative entre les deux formes d’investissement. Les SCPI ont tendance à avoir des frais d’entrée plus élevés, pouvant atteindre jusqu’à 12 %. En revanche, le crowdfunding immobilier ne comporte généralement pas de frais d’entrée, ce qui maximise le potentiel de rendement pour l’investisseur. Toutefois, il convient de noter que la perspective d’investissement pour les SCPI est généralement plus longue, ce qui permet d’amortir ces frais sur la durée.

Évaluation de la performance et du rendement

En matière de rendement, le crowdfunding immobilier a montré une performance supérieure aux SCPI, offrant en moyenne un retour sur investissement de 9,2 % au premier semestre 2021, contre 4,45 % pour les SCPI. Cependant, cette performance supérieure doit être mise en perspective avec le niveau de risque, qui est également plus élevé dans le crowdfunding.

Étude des risques associés

Le risque est une considération majeure dans tout investissement. Les SCPI sont généralement considérées comme ayant un risque modéré, en raison de leur portefeuille diversifié de biens immobiliers. En revanche, le crowdfunding immobilier, qui consiste à investir dans un seul projet à la fois, présente un risque plus élevé. Il est donc essentiel pour les investisseurs en crowdfunding de diversifier leurs investissements sur plusieurs projets.

Comparaison de la liquidité

La liquidité est un autre critère important. Les SCPI offrent une plus grande liquidité, car il est possible de revendre ses parts à tout moment en s’adressant à la société de gestion. En revanche, dans un projet de crowdfunding, l’investissement initial ne peut être récupéré qu’une fois le projet totalement terminé et les lots vendus.

Discussion sur la durée de détention

En ce qui concerne la durée de détention, le crowdfunding immobilier offre des investissements à court terme, avec des projets durant généralement entre 12 et 36 mois. Par contre, les SCPI sont généralement conçues pour des investissements à moyen et long terme, avec une durée de détention conseillée d’au moins 8 ans. Cette différence peut être un facteur déterminant pour les investisseurs en fonction de leur horizon d’investissement.

SCPICrowdfunding Immobilier
Ticket d’entréeEntre 187 et 10 000 €De 1 à 1000 €
Frais d’entréeJusqu’à 12 %Généralement aucun
Performance4,45 % (en moyenne, 1er sem. 2021)9,2 % (en moyenne, 1er sem. 2021)
RisquesModéré (grâce à diversification)Élevé (investissement unique)
LiquiditéGrande (parts revendables à tout moment)Faible (jusqu’à la commercialisation du projet)
Durée de détentionÀ moyen et long terme (conseillée 8 ans min.)À court terme (projets de 12 à 36 mois)
tableau comparatif SCPI et crowdfunding immobilier

Analyse de la fiscalité

Le cadre fiscal est un aspect majeur à prendre en compte lorsqu’il s’agit d’investir, que ce soit dans les SCPI ou le crowdfunding immobilier. C’est un critère déterminant qui peut influencer le rendement net d’un investissement. Décryptons donc les principales différences en termes de fiscalité entre ces deux formes d’investissement.

Fiscalité du crowdfunding immobilier

En matière de fiscalité, les revenus générés par le crowdfunding immobilier sont sujets au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), communément appelé “Flat Tax”. Le PFU s’élève à 30%, ce qui comprend une imposition de 12,8% et 17,2% de prélèvements sociaux.

Toutefois, pour les investisseurs cherchant à optimiser davantage leur fiscalité, il est possible d’utiliser l’enveloppe fiscale du PEA-PME, qui permet de réduire l’imposition sur les gains.

Fiscalité des SCPI

Dans le cas des SCPI, les revenus générés sont traités comme des revenus fonciers. Cela signifie qu’ils sont taxés à la hauteur de votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) auquel s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux. Ainsi, si votre TMI est de 30%, vous êtes potentiellement imposé à hauteur de 47,2% sur vos revenus issus de SCPI.

Cependant, comme pour le crowdfunding, diverses stratégies existent pour alléger la charge fiscale. Il existe des SCPI fiscales, dont l’objectif est de réduire votre impôt sur le revenu. Les SCPI européennes, quant à elles, bénéficient d’une fiscalité plus légère du fait des différences entre les systèmes fiscaux des pays européens. Enfin, vous pouvez également choisir d’investir dans des SCPI par le biais d’une assurance-vie, ce qui vous permet de bénéficier de l’attrayante fiscalité de ce type de contrat.

Pour résumer, bien que les deux formes d’investissement aient une fiscalité différente, des options existent pour optimiser cette dernière et améliorer le rendement net. La fiscalité ne doit pas être le seul critère pris en compte lors de la décision d’investissement, mais elle reste un aspect primordial à considérer.

Verdict : SCPI ou Crowdfunding Immobilier ?

Après avoir évalué en détail les différentes facettes des SCPI et du crowdfunding immobilier, la question reste : laquelle choisir pour votre investissement ? Chaque option a ses avantages distincts et ses inconvénients potentiels, il est donc essentiel d’évaluer ce qui correspond le mieux à votre situation financière et à vos objectifs d’investissement.

Les SCPI offrent un modèle d’investissement relativement passif, où la gestion des biens immobiliers est entièrement déléguée à des professionnels. Cette option est donc idéale pour les personnes cherchant à s’impliquer dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion au quotidien. En outre, les SCPI offrent généralement une diversification géographique et sectorielle plus large que le crowdfunding immobilier, ce qui peut aider à atténuer les risques. Cependant, la fiscalité des SCPI peut être plus lourde, mais la liquidité peut être moins limitée comparée au crowdfunding immobilier.

D’un autre côté, le crowdfunding immobilier offre des rendements potentiellement plus élevés, bien que le niveau de risque soit également plus grand. Le ticket d’entrée est souvent plus accessible pouvant commencer à 1€ comme sur La Première Brique. Cependant, ce type d’investissement requiert une certaine implication de la part de l’investisseur pour sélectionner les projets, et la diversification peut être plus limitée.

Il n’y a pas de réponse universelle à la question de savoir lequel de ces deux types d’investissement est le “meilleur”. Tout dépend de votre profil d’investisseur, de votre tolérance au risque, de votre horizon de placement, et de vos objectifs financiers. Quoi qu’il en soit, que vous choisissiez les SCPI ou le crowdfunding immobilier, vous faites un pas en avant vers la diversification de votre patrimoine et la construction d’un avenir financier plus stable.

N’oubliez pas : il est toujours recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine avant de prendre des décisions d’investissement. Il pourra vous aider à comprendre les subtilités de ces investissements et à choisir l’option la plus adaptée à votre situation.

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