Avis Clubfunding : un pionnier français du crowdfunding immobilier

ClubFunding est un des leaders incontesté du crowdfunding immobilier en France. Dans le cadre de notre avis, je suis ravi de vous offrir un panorama complet de cette plateforme de crowdfunding, et comme toujours, je vais mettre en lumière ses avantages, mais aussi ses inconvénients. Je peux déjà vous dire que clubfunding ne démérite pas son statut de leader du crowdfunding immobilier.

Cet article ne constitue pas un conseil en investissement, mais un avis personnel basé sur les différentes critiques et différentes expériences que nous avons observés dans notre communauté d’investisseurs, mais aussi sur les réseaux sociaux et sur le net. Pour enrichir le débat ou simplement donner votre avis, utilisez l’espace commentaire juste en bas de cette page. C’est parti ! Embarquez avec moi pour ce voyage dans le monde de Clubfunding.

Présentation et chiffres clés de Clubfunding

Clubfunding est une plateforme de financement participatif fondée en 2015 par David Peronnin, David El Nouchi, et Gautier Allard. Elle permet aux investisseurs de financer une variété de projets, y compris des projets immobiliers, des fonds d’investissement, du capital-risque, ou encore de participer à des opérations de défiscalisation, offrant des taux de rendement attractifs et des objectifs de placement diversifiés.

Ce qui différencie Clubfunding des autres plateformes, c’est sa capacité à rétribuer les investisseurs avec un coupon mensuel. Sous la houlette du Clubfunding Group, la plateforme s’appuie sur l’expertise de ses 7 filiales et plus de 170 collaborateurs, répartis en France métropolitaine et dans les territoires d’outre-mer, pour concevoir et offrir les meilleurs produits financiers.

Parlons des chiffres clés, pour avoir un premier aperçu. 1,223 milliards d’euros financés à ce jour, avec 990 projets financés et un temps moyen de collecte d’une heure, autant dire qu’on est sur du costaud. Le taux de défaut, et donc de perte définitive, reste à 0%. Bien que ce soit un avantage, cela ne garantit pas qu’il en sera toujours ainsi, surtout au vu de la conjoncture actuelle.

Indicateurs	Données
Projets financés	Plus de 1 000
Volume financé	1,223 milliard d’euros
Nombre de personnes inscrites	300 000+
Taux de défaut (perte)	0%
Croissance annuelle	25% en moyenne depuis la création
Présence internationale	Bénélux, Allemagne, Espagne
Taux moyen depuis 2015	10%
Retard de + de 6 mois	58 projets
Bonus	Code : L1yQ4PP7

Trouver un projet

Chez Épargne Facile, nous recommandons de toujours analyser un projet avant d’y investir. Cela permet de limiter les risques en sélectionnant les projets qui correspondent à votre profil. Pour ce faire, nous allons vous expliquer comment procéder :

1. Tout d’abord, cliquez sur le projet qui vous intéresse en allant dans la rubrique « Investir ».
2. Vous aurez alors accès, dans un premier temps, à la nature du projet, le montant de la collecte, le rendement, et la durée.
3. En descendant plus bas, vous pourrez lire la description du produit, qui est un résumé du projet, mais aussi de l’analyse de Clubfunding avec les avantages, les risques, et les plus de cet investissement.
4. Pour aller plus loin et bien comprendre la nature du projet et ses détails, vous pouvez faire la demande du dossier en cliquant sur « Demander », ce qui enverra un mail de demande. Vous recevrez alors le dossier dans les heures qui suivent.
5. Vous décidez si le projet vous convient, et investissez ou non en fonction de votre décision.

Insight #2 : le fonds d’investissement

Clubfunding ne se contente pas de proposer des projets individuels à ses investisseurs ; la plateforme s’aventure également dans le domaine des fonds d’investissement avec Insight 2. Ce fonds a pour mission de diversifier le portefeuille d’investissements de ses souscripteurs à travers une cinquantaine de lignes, tout en contribuant activement au financement de l’économie réelle. Avec un encours cible de 100 millions d’euros, Insight 2 est accessible aux investisseurs, qu’ils soient particuliers ou professionnels, avec un ticket d’entrée fixé à 10 000 euros. Pour les clients institutionnels, une place privilégiée est réservée au sein de la part C du fonds, moyennant un ticket d’entrée de 250 000 euros. Un attrait supplémentaire pour les parts A et C réside dans leur avantage fiscal : une exonération d’impôt sur le revenu, une aubaine à prendre en compte.

En ce qui concerne ses objectifs financiers, Insight 2 vise un taux de rendement interne (TRI) net de frais de 7,00%. Bien que cet objectif soit basé sur des hypothèses jugées réalistes par la Société de Gestion, il n’y a aucune garanti. Le fonds se concentre sur le financement de diverses opérations immobilières, comportant la promotion, le commerce de biens, la réhabilitation, l’immobilier géré, et l’aménagement foncier.

L’une des stratégies clés d’Insight 2 est sa capacité à co-investir aux côtés de ClubFunding dans des projets immobiliers sélectionnés, bénéficiant ainsi d’un droit de premier regard sur ces opportunités d’investissement. Cette approche de co-investissement, réalisée dans les mêmes conditions que les autres investisseurs de la plateforme, assure au fonds un accès privilégié au sourcing de ClubFunding.

Enfin, fidèle aux exigences du Code monétaire et financier, Insight 2 s’engage à allouer au moins 50% de son actif dans des titres non cotés ouvrant droit au capital, tels que les actions ou les obligations convertibles. La part restante de l’actif du fonds pourra être investie dans des obligations simples, des avances en comptes courants, ou encore des fonds monétaires, ces derniers étant destinés à la gestion de la trésorerie du fonds.

Les différents types de projets

Clubfunding propose divers projets immobiliers pour répondre à différentes stratégies d’investissement. Les types de projets financés par la plateforme comprennent principalement :

1. Rénovation et construction d’immeubles : Les projets de rénovation et de construction d’immeubles résidentiels ou commerciaux sont courants sur Clubfunding. Ces projets visent à transformer des bâtiments existants ou à en créer de nouveaux, en vue de les vendre ou de les louer.
2. Rénovation de villas de luxe : Clubfunding propose aussi des projets de rénovation de propriétés haut de gamme, offrant ainsi aux investisseurs l’opportunité de participer à des projets plus « niché ».
3. Division d’immeubles : Certains projets sur Clubfunding concernent la division d’immeubles en plusieurs lots, dans le but de les vendre séparément ou de les transformer en appartements.
4. Terrains à la découpe : Vous retrouverez aussi des projets de découpe de terrains, qui consiste à diviser de grandes parcelles en lots plus petits pour la construction de logements individuels ou de petits immeubles.

Il est donc possible de diversifier son portefeuille avec différents types de projets.

Fiscalité et parrainage sur Clubfunding

La fiscalité et le parrainage sont deux aspects majeurs à considérer lorsqu’on investit sur Clubfunding. Voici les informations essentielles à connaître sur ces sujets :

Fiscalité

Abordons la fiscalité des projets de crowdfunding via ClubFunding, un sujet moins ardu qu’il n’y paraît. Lorsque vous placez votre argent dans le crowdfunding immobilier, il est bon de savoir comment cela impactera votre porte-monnaie au moment de la déclaration des revenus.

Voici ce qu’il en est : vos gains issus du crowdfunding sont soumis à ce qu’on appelle le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU). En somme, 30% de vos revenus d’investissement prendront la direction des caisses de l’État, répartis entre 17,2% de prélèvements sociaux et 12,8% d’impôt sur le revenu.

Cependant, il y a une nuance à saisir si votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) est de 0 ou 11%. Dans ce cas, vous avez la possibilité d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu, ce qui pourrait réduire la facture fiscale : vous continuez à payer les 17,2% de prélèvements sociaux, mais l’impôt sur le revenu sera ajusté à votre TMI spécifique.

Si jamais vous rencontrez des pertes dans vos investissements de crowdfunding, sachez que celles-ci ne sont pas simplement effacées. Vous pouvez les déduire de vos gains à hauteur de 8 000 euros par an, ce qui peut atténuer l’impact d’un investissement moins performant. Et si toutes les pertes ne peuvent pas être déduites dans l’année courante, vous avez la possibilité de reporter ce déficit sur les cinq années suivantes.

Lorsque viendra le moment de déclarer, rappelez-vous de la case 2TU : c’est là que vous indiquerez vos gains ou pertes issus du crowdfunding. Cette case est votre point de repère dans le formulaire de déclaration des revenus, garantissant que tout est bien pris en compte par l’administration fiscale.

Parrainage

Clubfunding propose un programme de parrainage accessible à tous ses utilisateurs. En recommandant la plateforme à des amis ou à des membres de la famille, les investisseurs peuvent bénéficier de bonus financiers. Voici comment fonctionne ce programme :

1. L’investisseur partage son code qui se trouve dans la section « parrainage » du tableau de bord avec des personnes de son entourage qui souhaitent investir sur Clubfunding.
2. Le filleul s’inscrit sur la plateforme en utilisant le code de son parrain et effectue son premier investissement.
3. Le parrain et le filleul reçoivent chacun un bonus de 100 € crédité sur leur compte Clubfunding suite au premier investissement du filleul.

Ce programme permet ainsi de récompenser les personnes qui contribuent à faire connaître Clubfunding, tout en offrant un coup de boost aux nouveaux utilisateurs pour leur premier investissement. Vous pouvez vous aussi profiter d’un bonus de 100€ avec mon code L1yQ4PP7

Les inconvénients et risques d’investir sur Clubfunding

ClubFunding, comme toute plateforme de crowdfunding immobilier, présente des inconvénients qui pourraient constituer un frein pour certains investisseurs. Par exemple, le ticket d’entrée minimum est fixé à 1 000 €, ce qui rend la diversification difficile pour les petits portefeuilles. En comparaison, d’autres plateformes, telles que La Première brique, offrent un ticket d’entrée d’entrée beaucoup plus bas, permettant de commencer à investir avec seulement 1 €.

Le crowdfunding immobilier, en lui-même, est un investissement considéré comme risqué. L’un des principaux risque, est le manque de liquidité : une fois votre argent engagé, il n’est pas possible de le récupérer immédiatement ou de le revendre sur un coup de tête. Il faut donc être prêt à laisser son investissement fructifier sur la durée prévue du prêt.

À cela s’ajoute le risque de défaut, qui survient lorsque l’emprunteur fait face à des difficultés financières et n’est plus en mesure de rembourser le prêt. C’est une éventualité à prendre en compte dans vos calculs et stratégies d’investissement.

Créer un compte pour rejoindre Clubfunding

Pour rejoindre la plateforme ClubFunding et commencer à investir en crowdfunding, voici la marche à suivre :

1. Commencez par aller sur le site de ClubFunding. Une fois sur la page d’accueil, vous trouverez un bouton ou un lien invitant à l’inscription. Cliquez sur « Inscription au Club » pour commencer le processus.
2. Vous serez ensuite invité à remplir un formulaire avec vos informations personnelles. Assurez-vous de saisir des données précises pour éviter tout contretemps et à mettre le code L1yQ4PP7 pour bénéficier du bonus.
3. Après avoir soumis le formulaire, un petit détour par votre boîte mail s’impose. Vous y trouverez un email de confirmation pour valider votre compte. C’est une étape obligatoire pour activer votre inscription.
4. De retour sur ClubFunding, spécifiez la nature de votre profil : êtes-vous une personne physique ou représentez-vous une personne morale ? Choisissez l’option qui correspond à votre situation.
5. Remplissez ensuite tous les champs requis par la plateforme. Chaque information est importante et contribue à sécuriser et personnaliser votre expérience.
6. Pour finaliser votre inscription, il ne vous reste plus qu’à accepter les termes et conditions, puis à valider votre compte.

Si vous vous inscrivez en tant qu’individu, préparez votre pièce d’identité, un justificatif de domicile récent, et un Relevé d’Identité Bancaire (RIB).

En revanche, si vous agissez au nom d’une entité légale, vous devrez fournir quelques documents supplémentaires comme un extrait K-Bis récent, le RIB de l’entreprise, une pièce d’identité du représentant légal, les comptes annuels les plus récents, ainsi qu’une copie certifiée conforme des statuts de votre société.

Notre avis concernant Clubfunding

Comme vous avez pu le constater à travers cet article, Clubfunding est une plateforme qui a tout pour plaire. Avec 1,2 milliard d’euros financés, plus de 1 000 projets soutenus, environ 2 nouveaux projets par semaine, et 300 000 investisseurs, la plateforme se positionne comme un géant dans le domaine du crowdfunding immobilier.

Parmi les points forts, nous pouvons mentionner les coupons mensuels, très appréciés des investisseurs, sa diversification en termes de typologie de projets mais aussi géographiquement, la qualité des projets et la récurrence des opportunités.

Bien que la plateforme nous séduise grandement, nous trouvons dommage, mais compréhensible, que le ticket minimum soit de 1 000 €, alors que d’autres proposent des entrées à 100 € ou même 1 €. Le problème d’un ticket élevé est la difficulté pour un petit investisseur de créer un portefeuille de projets conséquents afin de diluer le risque lié à un projet.

Un autre point négatif, qui est un peu indépendant de la plateforme mais plutôt généralisé à cause de la conjoncture actuelle de l’immobilier, concerne les retards qui commencent à s’accumuler. Nous espérons que ceux-ci seront gérés et que les pertes seront limitées.

Récemment, Clubfunding a vu un de ses partenaires en redressement judiciaire avec plus de 24 millions d’euros de projets en cours sur la plateforme, ce qui a porté un coup dur à sa réputation. Chez Épargne Facile, nous suivons avec attention l’évolution de ce litige et vous tiendrons informés.