Cœur d’Europe : avis 2026, rendement, frais et risques
Cœur d’Europe a distribué 6,25 % brut en 2025, soit 5,23 % net après fiscalité étrangère, et capitalise 275,46 M€ au 30 juin 2026. La SCPI présente une décote de 7,05 %, une collecte dynamique et aucun retrait en attente. Son portefeuille reste toutefois concentré à plus de 76 % dans la péninsule Ibérique et son TOF de 94,31 % mérite d’être surveillé.
Données vérifiées le 25 août 2026 à partir du bulletin officiel du T2 2026 et du rapport annuel 2025. Capital, revenus et liquidité ne sont pas garantis.
Cœur d’Europe en bref
| Indicateur | Donnée vérifiée |
|---|---|
| Société de gestion | Sogenial Immobilier |
| Création | 2021 |
| Capitalisation | 275,46 M€ au 30 juin 2026 |
| Prix de souscription | 204 € |
| Valeur de retrait | 179,52 € |
| TD 2025 | 6,25 % brut ; 5,23 % net après fiscalité étrangère |
| PGA 2025 | 8,25 % brut |
| TRI sur 5 ans | 3,46 % au 30 juin 2026 |
| Patrimoine | 43 actifs, 133 locataires, 4 pays |
| TOF / TOP | 94,31 % / 97,68 % |
| Frais de souscription | 12 % TTC |
| Minimum initial | 10 parts, soit 2 040 € |
| Délai de jouissance | 1er jour du 6e mois |
Notre avis en une phrase
Notre avis sur Cœur d’Europe est favorable pour diversifier une allocation immobilière hors de France. Sa décote, son faible endettement et la durée de ses baux sont convaincants. Nous la considérons néanmoins comme une ligne complémentaire à cause de son historique court, de la concentration ibérique et d’un rendement brut incluant fiscalité étrangère et revenus non récurrents.
Qu’est-ce que la SCPI Cœur d’Europe ?
Cœur d’Europe est une SCPI de rendement à capital variable lancée en 2021. Elle investit exclusivement dans des immeubles d’entreprise de la zone euro, sans exposition immobilière française au 30 juin 2026.
Elle rassemble 8 107 associés et 1 350 298 parts. Le fonds est labellisé ISR depuis décembre 2024. Ce label encadre une démarche ESG, mais ne garantit ni le rendement ni le capital.
Patrimoine et diversification au T2 2026
Le portefeuille compte 43 biens, 133 entreprises locataires et 215 314 m². La durée ferme moyenne des baux atteint 6,87 ans, ce qui apporte une visibilité appréciable sur les loyers sous réserve de la solvabilité des locataires.
Répartition géographique
| Pays | Part de la valeur |
|---|---|
| Espagne | 43,1 % |
| Portugal | 33,0 % |
| Belgique | 16,8 % |
| Allemagne | 7,1 % |
L’Espagne et le Portugal représentent ensemble 76,1 % du patrimoine. La croissance ibérique a soutenu la stratégie, mais cette allocation expose fortement la SCPI à deux économies, à leurs marchés locatifs et à leurs règles fiscales.
Le trimestre a vu l’acquisition à Waterloo d’un immeuble de bureaux loué à BNP Paribas Fortis pour 3,9 M€ acte en main. Son rendement à l’acquisition de 9,12 % n’est pas garanti et ne correspond pas au rendement futur de la part.
Répartition sectorielle
Les commerces représentent 46,48 % de la valeur du patrimoine, devant la logistique et les locaux d’activités (28,89 %), les bureaux (21,37 %) et la santé-éducation (3,26 %). Cette allocation est diversifiée, mais les cinq premiers locataires pèsent 30,07 % des loyers ; le premier, Extol, en représente 11,10 %.
Rendement 2025 : brut, net et PGA
Cœur d’Europe affiche un taux de distribution 2025 de 6,25 % brut. Après la fiscalité étrangère payée par la SCPI pour le compte des associés, le taux ressort à 5,23 % net. Le taux brut comprend 0,43 point de revenus non récurrents.
| Repère | Valeur | Lecture |
|---|---|---|
| TD 2025 brut | 6,25 % | Inclut l’impôt étranger et 0,43 point non récurrent |
| TD 2025 net étranger | 5,23 % | Avant fiscalité personnelle française |
| PGA 2025 | 8,25 % | Distribution brute plus hausse de 2 % du prix |
| Dividende T2 2026 | 2,96 € brut | 2,57 € net après 0,39 € d’impôt étranger |
| TRI 5 ans | 3,46 % | Intègre la valeur de retrait au 30 juin 2026 |
La PGA élevée de 2025 s’explique en partie par la revalorisation du prix de 200 € à 204 €. Elle ne doit pas être extrapolée. Le TRI de 3,46 % sur cinq ans illustre l’impact de la commission de souscription et de la valeur de retrait.
Prix de part : une décote de 7,05 %
Le prix de souscription de 204 € est inférieur à la valeur de reconstitution de 219,47 € arrêtée au 31 décembre 2025. La décote atteint donc 7,05 %. La valeur de réalisation s’élève à 180,78 € et la valeur de retrait à 179,52 €.
Cette décote constitue une marge à l’entrée, pas une promesse de revalorisation. Les expertises immobilières peuvent évoluer et le prix de part peut être abaissé si les valeurs baissent.
Occupation et qualité locative
Le TOF est de 94,31 % et le TOP de 97,68 %. Le bulletin distingue 4,46 % de locaux en recherche de locataire et 1,23 % sous franchise ou palier. Le taux de recouvrement des loyers du trimestre est de 94,69 %.
La surface occupée est élevée, mais l’écart avec le TOF révèle l’effet des franchises et de certains loyers non facturés. Ce point doit être suivi, tout comme la concentration du premier locataire.
Les frais de Cœur d’Europe
| Frais | Montant | Conséquence |
|---|---|---|
| Souscription | 10 % HT, soit 12 % TTC | 24,48 € par part, inclus dans les 204 € |
| Gestion | 10 % HT, soit 12 % TTC | Sur les produits locatifs HT et produits financiers nets |
| Arbitrage immobilier | Maximum 5 % HT, soit 6 % TTC | Sur le prix net vendeur lors d’une cession concernée |
| Mutation de parts | 120 € TTC | Par dossier et par ayant droit |
L’écart entre souscription et retrait atteint 24,48 € par part. Un horizon d’au moins dix ans est donc nécessaire, sans garantie d’amortir intégralement ce coût.
Fiscalité de Cœur d’Europe en 2026
Pour une détention en direct, les loyers étrangers restent des revenus immobiliers. Ils sont imposés dans le pays de situation des immeubles, puis la double imposition est neutralisée en France selon la convention applicable : crédit d’impôt ou méthode du taux effectif. Ils n’entrent généralement pas dans l’assiette des prélèvements sociaux français.
Le PFU de 31,4 % en 2026 ne s’applique pas aux loyers immobiliers. Il peut concerner la composante financière distribuée — 0,07 € net au T2 2026 — selon la situation du porteur. Le taux de 5,23 % affiché est net de fiscalité étrangère, mais pas nécessairement net de toute fiscalité personnelle en France.
En assurance-vie, les éventuels crédits d’impôt étrangers sont attribués à l’assureur et non directement à l’épargnant. Les conditions du contrat doivent donc être comparées avec la détention directe.
Liquidité et collecte
Au T2 2026, 98 095 parts ont été souscrites et 3 690 retirées. Le solde net de 94 405 parts représente environ 19,26 M€. Aucun retrait ni aucune cession de gré à gré n’était en attente au 30 juin.
Cette situation est favorable à date, mais la revente n’est jamais garantie. Si les retraits deviennent supérieurs aux souscriptions, la file d’attente peut s’allonger. Consultez notre guide sur la revente des parts de SCPI.
Les risques à connaître
- Perte en capital : valeurs immobilières et prix de part peuvent baisser.
- Concentration ibérique : 76,1 % du patrimoine se situe en Espagne et au Portugal.
- Locataires : les cinq premiers représentent 30,07 % des loyers.
- Liquidité : les retraits dépendent des souscriptions disponibles.
- Fiscalité étrangère : conventions, taux et modalités déclaratives peuvent évoluer.
- Historique court : la SCPI n’a été lancée qu’en 2021.
- Endettement : l’effet de levier de 3,62 % reste faible, sans être nul.
Notre dossier sur les risques des SCPI complète cette analyse.
Comment investir ?
La souscription initiale minimale est de dix parts, soit 2 040 €. L’entrée en jouissance intervient au premier jour du sixième mois. Il faut donc intégrer plusieurs mois sans distribution au rendement de la première année.
Le démembrement temporaire est possible. La nue-propriété peut répondre à un objectif de revenus différés, tandis que l’usufruit donne droit aux distributions pendant la période prévue. Lisez notre guide du démembrement de SCPI. Pour élargir la comparaison européenne, consultez aussi nos avis sur CORUM Eurion et Remake Live.
Cœur d’Europe ou Cœur de Régions ?
| Critère | Cœur d’Europe | Cœur de Régions |
|---|---|---|
| TD 2025 | 6,25 % brut ; 5,23 % net étranger | 6,20 % brut |
| Capitalisation T2 2026 | 275,46 M€ | 441,46 M€ |
| Géographie | Zone euro hors France | France, 86,7 % en régions |
| TOF | 94,31 % | 93,65 % |
| Décote | 7,05 % | 2,90 % |
| Fiscalité | Revenus étrangers conventionnels | Revenus fonciers français |
Cœur de Régions offre davantage d’historique et une mutualisation supérieure. Cœur d’Europe apporte une diversification fiscale et géographique, avec une décote plus forte. Elles peuvent être complémentaires, mais aucune ne doit constituer seule un portefeuille immobilier.
Notre notation de Cœur d’Europe
| Critère | Note | Justification |
|---|---|---|
| Rendement | 8/10 | 6,25 % brut, mais 5,23 % net étranger et une part non récurrente |
| Patrimoine | 7/10 | 133 locataires et baux longs, concentration ibérique |
| Occupation | 7/10 | TOF de 94,31 %, TOP de 97,68 % |
| Prix | 9/10 | Décote de 7,05 % sur la valeur de reconstitution |
| Frais | 6/10 | 12 % à la souscription |
| Liquidité | 8/10 | Aucun retrait en attente au T2 2026 |
| Note globale | 7,7/10 | Une bonne diversification européenne, à conserver sur le long terme |
Notre avis final
Cœur d’Europe présente un profil attractif en 2026. Sa décote, sa collecte, ses baux et son faible endettement sont de vrais atouts. La fiscalité étrangère peut améliorer le rendement net d’un résident français par rapport à une SCPI 100 % française.
Nous restons prudents face à la concentration de 76,1 % dans la péninsule Ibérique, au TOF de 94,31 %, aux frais et à l’historique court. Nous l’envisageons comme une ligne européenne complémentaire, pas comme un placement unique ou garanti.
Sources et méthode
Sources consultées : bulletin officiel du T2 2026, rapport annuel 2025, page officielle Sogenial et fiscalité immobilière officielle.
Les décotes et flux nets ont été recalculés à partir des données officielles. La note est éditoriale et ne constitue pas un conseil personnalisé.
FAQ sur Cœur d’Europe
Cœur d’Europe est-elle une bonne SCPI ?
Notre avis est favorable pour diversifier hors de France. La décote de 7,05 %, le faible endettement et l’absence de retrait en attente sont positifs. La concentration ibérique, l’historique court et le capital non garanti restent des risques.
Quel est le rendement de Cœur d’Europe ?
Le taux de distribution 2025 atteint u003cstrongu003e6,25 % brutu003c/strongu003e et 5,23 % net après fiscalité étrangère. Le taux brut comprend 0,43 point de revenus non récurrents. Le dividende du T2 2026 est de 2,96 € brut par part.
Quel est le prix d’une part de Cœur d’Europe ?
Le prix est de u003cstrongu003e204 €u003c/strongu003e, contre 219,47 € de valeur de reconstitution au 31 décembre 2025, soit une décote de 7,05 %. La valeur de retrait est de 179,52 €.
Quels sont les frais de Cœur d’Europe ?
La commission de souscription est de 10 % HT, soit u003cstrongu003e12 % TTCu003c/strongu003e. La commission de gestion est de 10 % HT des produits locatifs HT et financiers nets. Une mutation coûte 120 € TTC par dossier et par ayant droit.
Quelle est la fiscalité de Cœur d’Europe ?
Les loyers étrangers suivent les conventions fiscales des pays concernés. La double imposition est neutralisée en France par un crédit d’impôt ou le taux effectif selon la convention, et ces revenus n’entrent généralement pas dans l’assiette des prélèvements sociaux français. Le PFU de 31,4 % en 2026 ne vise pas les loyers.
Peut-on perdre de l’argent avec Cœur d’Europe ?
Oui. Le capital, le prix des parts et les revenus ne sont pas garantis. La concentration géographique, la vacance, la valeur des immeubles et la liquidité peuvent provoquer une perte.
Comment revendre ses parts ?
Les retraits dépendent des souscriptions disponibles. Aucun retrait n’était en attente au 30 juin 2026, mais Sogenial ne garantit ni le délai ni le prix de sortie.
Quel est le délai de jouissance ?
Les parts entrent en jouissance le premier jour du sixième mois. Le minimum initial est de dix parts, soit 2 040 € au prix actuel.
Cœur d’Europe ou Cœur de Régions : laquelle choisir ?
Cœur d’Europe apporte une exposition étrangère et une fiscalité conventionnelle ; Cœur de Régions offre un historique plus long et un patrimoine français plus important. Elles sont complémentaires, selon votre fiscalité et votre allocation.
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