ActivImmo : avis 2026, rendement, TOF et risques

ActivImmo reste l’une des références françaises de l’immobilier logistique, mais son bulletin T2 2026 appelle une lecture plus fine que le seul rendement. La SCPI atteint 1,419 Md€ de capitalisation, ne compte aucune part en attente de retrait et conserve un endettement très faible. En parallèle, son TOF de 93,3 % bénéficie d’une indemnité non récurrente, 150 240 m² sont vacants et la collecte nette du trimestre se limite à 3,7 M€.

Notre analyse s’appuie sur le bulletin officiel valable du 1er juillet au 30 septembre 2026. Nous distinguons systématiquement distribution, performance, occupation, valeur des parts et liquidité. Une SCPI comporte un risque de perte en capital, des revenus non garantis et un risque de revente tardive.

ActivImmo en bref : les chiffres du T2 2026

• Société de gestion : Alderan ; SCPI créée en septembre 2019.
• Capitalisation : 1 419 481 000 € au 30 juin 2026, pour 2 327 018 parts et 29 843 associés.
• Patrimoine : 182 actifs, 1 407 005 m², 369 locataires et 461 baux.
• Occupation : TOF de 93,3 %, dont 5 points liés à une indemnité de résiliation anticipée non récurrente.
• Durée des baux : WALT de 6,3 ans et WALB de 3,9 ans.
• Distribution : 7,50 € brut au T1 et 7,77 € au T2 ; objectif annuel de 33,55 € non garanti.
• Prix : 613,50 € depuis le 1er juillet ; valeur de retrait 548,47 € ; reconstitution 611,68 €.
• Liquidité observée : aucune part en attente au 30 juin ; collecte nette T2 de 3,7 M€.
• Dette et engagements : 0,86 % du patrimoine.
• Notre note éditoriale : 3,7/5.

ActivImmo : stratégie et portefeuille en 2026

ActivImmo est une SCPI à capital variable spécialisée dans les locaux d’activités, les entrepôts et la logistique urbaine. Au 30 juin 2026, le portefeuille se répartit entre 54,4 % d’entrepôts logistiques, 30,2 % de locaux d’activités, 8,1 % de logistique urbaine, 6,6 % de transport et 0,7 % d’autres actifs. Cette granularité réduit le poids d’un immeuble isolé, sans éliminer la concentration sur un même cycle immobilier.

La France représente encore 74,8 % de la valeur vénale, devant l’Espagne à 12,9 %, l’Italie à 3,9 %, l’Allemagne à 3,3 %, les Pays-Bas à 2,7 %, l’Irlande à 1,5 % et le Portugal à 0,9 %. L’internationalisation progresse : Alderan indique que toutes les acquisitions de 2026 doivent être réalisées hors de France. Cette diversification géographique ajoute des régimes fiscaux et des marchés différents, mais aussi des coûts et risques d’exécution locaux.

Au T2, quatre acquisitions ont été réalisées pour 50,8 M€ hors droits : Grenade, Bönen, Leipheim et Dublin. Une cession à Murcie a rapporté 11,7 M€ et dégagé un produit exceptionnel de 0,7 M€. Au total, plus de 54 M€ acte en main ont été investis au premier semestre. Ces opérations montrent une gestion active ; leur rendement d’acquisition ne préjuge pas du rendement futur de la SCPI.

Rendement : 5,49 % en 2025, 15,27 € au S1 2026

Le taux de distribution 2025 est de 5,49 %. L’année comprenait toutefois une distribution exceptionnelle liée à une plus-value de cession ; il ne faut donc pas assimiler ce niveau à un revenu récurrent garanti. Le taux de distribution ne mesure pas non plus une éventuelle variation du prix de la part.

Au premier semestre 2026, ActivImmo a distribué 15,27 € brut par part en pleine jouissance : 7,50 € au T1 puis 7,77 € au T2. Alderan affiche un objectif annuel de 33,55 €, expressément non garanti. Extrapoler les six premiers mois ou convertir mécaniquement l’objectif en rendement certain serait trompeur.

La performance dépend également de la valeur de la part. Au 30 juin, la valeur de reconstitution est de 611,68 €. Le prix de souscription est passé de 610 € à 613,50 € le 1er juillet 2026, soit environ 0,3 % au-dessus de la valeur de reconstitution semestrielle. Cet écart reste limité et dans la fourchette réglementaire, mais la valeur semestrielle n’est pas un prix de revente garanti.

TOF de 93,3 % : pourquoi le chiffre doit être expliqué

Le TOF atteint 93,3 % au 30 juin 2026. Le bulletin précise cependant qu’une indemnité de résiliation anticipée de 1,1 M€, reçue avant la cession de l’actif Murcie 2, représente 5 points du calcul. Cette somme est non récurrente. Elle améliore le TOF du trimestre sans signifier que les surfaces correspondantes resteront louées.

Le bulletin recense 150 240 m² vacants sur 27 actifs, représentant 8,0 M€ de loyers potentiels annuels. Les actions de relocation sont donc déterminantes. La WALB de 3,9 ans mesure le temps moyen avant les prochaines échéances possibles des baux, tandis que la WALT de 6,3 ans va jusqu’à leur terme contractuel. Confondre les deux gonflerait artificiellement la visibilité locative.

La concentration par locataire est en revanche contenue : le premier locataire pèse 6,5 % des loyers, les trois premiers 11,3 % et les cinq premiers 15,0 %. Avec 369 locataires, le risque n’est pas dominé par une seule signature ; il reste principalement sectoriel et lié à la remise en location des surfaces vacantes.

Liquidité : zéro part en attente ne veut pas dire garantie

Aucune part n’était en attente de retrait à la fin du T2. C’est un signal plus favorable que les files d’attente observées sur certaines SCPI. Il faut toutefois le replacer dans son contexte : la collecte brute du trimestre atteint 14,7 M€, mais la collecte nette seulement 3,7 M€. Le bulletin explique qu’Alderan a organisé de manière accélérée la sortie d’un investisseur institutionnel afin de préserver la liquidité future.

Les retraits d’une SCPI à capital variable restent dépendants des souscriptions disponibles. Le bulletin rappelle qu’en l’absence de compensation, le remboursement n’est pas automatique et peut dépendre d’un fonds de remboursement s’il existe et s’il est doté. Avant d’investir, lisez notre guide sur la vente de parts de SCPI et notre dossier sur les risques des SCPI.

Endettement : faible aujourd’hui, en progression possible

Les dettes et autres engagements représentent seulement 0,86 % du patrimoine au 30 juin : 0,84 % d’emprunt bancaire et 0,02 % d’acquisitions payables à terme. Ce niveau faible limite actuellement l’effet de levier et le risque de refinancement.

La stratégie évolue néanmoins. Une ligne de crédit renouvelable de 25 M€ a été mise en place en mai et 90 M€ supplémentaires étaient en cours de finalisation. Alderan souhaite combiner collecte, arbitrages et dette pour saisir les acquisitions. Ce financement peut être relutif si les actifs rapportent davantage que son coût, mais il augmentera mécaniquement la sensibilité aux taux et aux baisses de valeur. Le ratio devra donc être suivi dans les prochains bulletins.

Prix, frais et ticket d’entrée

Depuis le 1er mai 2026, la souscription initiale minimale est d’une part. Depuis le 1er juillet, cette part coûte 613,50 €. La valeur de retrait est de 548,47 €, soit un écart de 65,03 € correspondant à la commission de souscription supportée économiquement par l’associé sortant. Le bulletin indique une commission de 10,6 % du prix de souscription ; la TVA récupérée par la SCPI ramène le coût final présenté à 65,03 € par part.

Le délai de jouissance commence au premier jour du sixième mois suivant la souscription et son règlement. Un nouvel associé peut donc immobiliser ses fonds plusieurs mois avant de recevoir un premier revenu. Les frais, le délai de jouissance et le risque de valeur expliquent pourquoi une SCPI s’envisage sur un horizon long, pas comme un placement de trésorerie.

Fiscalité : détail concret du T2 2026

Les revenus immobiliers français détenus en direct relèvent principalement des revenus fonciers. Les immeubles étrangers donnent lieu à des prélèvements et crédits d’impôt selon les conventions. Le PFU de 31,4 % concerne les dividendes et revenus financiers entrant dans son champ ; il ne s’applique pas uniformément aux loyers distribués.

Le bulletin fournit un exemple utile pour un associé personne physique résident fiscal français. Sur les 7,77 € bruts du T2, 7,10 € correspondent à des revenus fonciers, 0,08 € à des dividendes et 0,59 € à des revenus financiers. Il indique 0,41 € de fiscalité étrangère et 0,21 € de retenue sur les dividendes ou revenus financiers, soit 7,15 € nets versés dans cet exemple. L’imposition finale dépend de la situation personnelle et des conventions.

L’assurance-vie et le démembrement modifient la fiscalité, les frais et parfois la distribution reçue. Ils ne suppriment ni la vacance, ni la baisse possible de la part, ni le risque de liquidité.

À qui ActivImmo peut-elle convenir ?

• Allocation diversifiée : une brique logistique peut compléter des secteurs et sociétés de gestion différents.
• Horizon long : accepter les frais d’entrée, le délai de jouissance et une revente potentiellement lente.
• Tolérance au risque sectoriel : la logistique reste sensible à la conjoncture, au commerce, au financement et aux exigences environnementales.
• Suivi nécessaire : surveiller les 150 240 m² vacants, le TOF hors indemnités, la dette future et la collecte nette.
• Profil inadapté : besoin de capital garanti, de revenu garanti ou de disponibilité à une date précise.

Avant toute exposition, conservez une épargne de précaution. Pour construire une méthode de comparaison, consultez notre guide SCPI 2026 et les fondamentaux de la rubrique SCPI.

Notre notation d’ActivImmo

Critère	Poids	Note / 5	Lecture
Performance	25 %	4,0	TD 2025 de 5,49 % ; objectif 2026 non garanti et distributions à lire avec les plus-values.
Patrimoine et gestion	25 %	4,1	182 actifs, 369 locataires et internationalisation ; vacance significative à traiter.
Liquidité	15 %	3,9	Zéro part en attente au T2, mais collecte nette faible et retraits dépendants des souscriptions.
Structure et risque	15 %	3,3	Dette très basse ; concentration logistique et TOF soutenu par une indemnité non récurrente.
Frais	15 %	2,7	65,03 € d’écart souscription/retrait et délai de jouissance de cinq mois pleins.
Transparence et ISR	5 %	4,4	Bulletin détaillé, ventilation du TOF et de la fiscalité, label ISR.
Note globale	100 %	3,7 / 5	Une référence logistique solide, à utiliser en diversification et à surveiller sur la vacance.

La note est éditoriale et datée du 25 août 2026. Elle peut évoluer avec les locations, les expertises, la collecte, l’endettement et les distributions. Le site peut être financé par la publicité ou l’affiliation, sans modification de la grille.

Notre avis final sur ActivImmo

Notre avis est favorable, avec des réserves précises. ActivImmo combine une taille significative, 182 actifs, une concentration locataire modérée, une dette quasi nulle et aucune part en attente au 30 juin. La diversification européenne progresse et le prix reste très proche de la valeur de reconstitution.

Les points faibles ne doivent pas être masqués par le rendement : le TOF de 93,3 % inclut cinq points d’indemnité non récurrente, 150 240 m² sont vacants, la collecte nette a ralenti et le futur recours au crédit augmentera le levier. ActivImmo a donc davantage de sens comme composante logistique d’un ensemble diversifié que comme unique exposition SCPI.

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Sources et date de vérification

Analyse vérifiée le 25 août 2026 à partir du bulletin officiel ActivImmo T2 2026, de la fiche officielle Alderan et des rappels de l’AMF sur les risques des SCPI. Les données du bulletin prévalent sur les anciens chiffres encore visibles sur certaines sections de la fiche produit.

FAQ : vos questions sur ActivImmo en 2026